こんにちは日本AMサービスの堂下です。
お客様より不動産投資に何が重要かと聴かれる事が多いのですが、
不動産投資に重要な事項で3つあげるとすると
1、ネット利回りはどれくらいか
2、元利金返済後のキャッシュフロー
3、DSCR
上記はすべて収入を獲得するという項目の中での指標ですが、
結局、不動産投資はいかにどれだけキャッシュフローを残すかと行くことです。
管理で是正される項目も多いですが、やはり最もキャッシュフローにインパクトを
与えるのは元利金の支払いです。
元利金を支払わなければ、デフォルトになり物件を強制的に処分させられます。
そこで3.のDSCRを意識する事が非常に重要となるわけです。
ちなみにですが
デッド・サービス・カバレッジ・レシオといい
ネット収益がどれだけ元利金支払に余裕があるかという水準です。
この数値は不動産ファンドでは当然使用されており、
1.5以上とかファンド、金融機関によって求める水準は違います。
当然ですが、金融機関は皆さんが投資をする物件についてもこの判断を
行っています。
しかしながらこれだけ重要な指標にも関わらず、
多くの方が気にしていません、、、、、
先日もご紹介をさせて頂いた、売り案件(たっぷるキャピタルゲインを得ています)で
売主さんと出てきた話が、
「あの金額で購入して手許にいくらのこるんでしょうね?」
「ローンが95%で金利が概ね○%で、毎月の元利金が・・・・・」
「手許に全く残らないじゃないですか・・・・」
やはり素人考えの不動産投資は本当に危険です、
DSCRは空室リスクに直結する指標なので、
空室が何部屋で支払いが厳しくなるという水準も考える事ができます。
そんな事を考えずに不動産投資をしてしまう、
素人大家さんが市場に勝てる運用ができるわけありませんね、、、、
くれぐれもキャッシュフローを意識し
リスクを定量化して不動産投資を行う様にして下さい!
単純な指標をしっかり理解するだけでも、不動産投資の成功につながりますので!
下記のサイトで不動産投資の本質、重要な部分を記事にしているので
宜しければご参考下さい!
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