ＲＥＩＴがいよいよ本質的な価値へ向かい始めたのでしょうか

本日は最近良く見かける匿名組合出資についてです

以外に商品を理解していないで商品を買わされてしまっている方もいらっしゃると思いますので、

簡単にですが、詳細を説明させていただきます

＊注意点＊

募集総額

予定利回　

投資する資産　

借入の有無　

運用期間

がおおむね注意する点です

募集総額

この募集額が大きければ大きいほど、投資する資産とバランスを見ます。

資産が多ければ多いほど、運用会社の管理は大変になりますが、

ポートフォリオによるリスク分散が可能となります。

予定利回

これは投資対象にもよるのですが、実際に投資対象が分かればどの様な計算で

配当が回ってくるか理解をしましょう。

投資する資産

ここが最も重要です、予定利回、募集総額に見合ったバランスで投資が行われているか、

ブラインドプールという形で出資者にはおおむねの投資（たとえば不動産であればレジデンスのみ）

だけ伝えておいて後は運用者の裁量というのは非常に危険です。しっかりとした投資対象を

見極めているか確認をしましょう。

借入の有無

匿名組合出資以外に資産規模を拡大するために借入を行います。

いわゆるレバレッジ効果と言われるものです。投資する総資産に対して

借入が多ければ多いほど、レバレッジがかかり利回りは大きくなりますが、

元利金の支払い、出資金の償還時に投資をした資産価値が低下していれば、

先に借入金を返済し残った出資額が償還されという劣後関係があります。

運用期間

今回は不動産を限定で考えますが、出資の対象が不動産に係るエクイティ、ローン部分の

出資である場合、最低でも３年間でない投資はお勧めできません。

その理由をいくつか説明をさせていただくと

①短期投資の場合で出資がエクイティの場合

不動産を裏付けとする匿名組合出資でエクイティ（ローンより劣後）の場合、

短期間＝運用をして不動産収益であるインカムゲインではなく売買で利益を得ようとする、

キャピタルゲインで配当を考えるため。現在の不動産市況の中で購入してすぐに売却して

キャピタルゲインがでる物件は非常に少ないです。あったとしても法的に難がある事が多いです。

②短期投資の場合で出資が貸付の場合

これは①より劣後関係でリスクは低いのですが、その分利回りも低いです。

ある商品は２．５％なんて商品がありますが、これはまったくリスクバランスが取れていません。

その理由は比較対象としての例えばＲＥＩＴ等を考えた場合にどちらがリスクが低いかという事です。

今までの運用成績がはっきりわかっていて、ある程度の保護があるＲＥＩＴとどちらがリスクが

低いか考えれば簡単です。

少し長くなりましたが、投資対象は無限にありますが、その投資に対応（類似）する物件と比較したときに

どの部分がリスクがあり、そのリスクをどうカバーしているかしっかり確認をした上で投資をしましょう

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