こんにちは日本ＡＭサービスの堂下です。

先日大変お世話になっている不動産大家さんと情報交換をさせて頂きました。

本業が大変お忙しい方なのですが、いつも長居をしてお時間を頂いてしまいます、、、

今回は大家業はそんなに楽ではないと言う話で盛り上がりました。

この大家さん、初めて不動産投資をされたにも関わらず、

金融機関への交渉、日常清掃会社の選定、募集業務の依頼、入居者対応をすべて

お一人で行われております。

そして何よりも絶対に滞納をさせない伝家の宝刀をお持ちです。

そして市場では買えない様な利回りで、金利もびっくりする程の水準です。

私の中で最強大家さんの中のお一人です。

お話の中で「今は買い時ではない」と話がでました。

最近、不動産投資市場は活況で安易に物件を購入してしまう方が増えている様に思います。

購入してから本当に痛い目に合う方もたくさん聞きます。

割と多くの方が見た目の利回りに騙されて表面利回り１０％位の物件を購入していますが、

借入条件が金利３％を超えていたり、経費を考慮しないシミュレーションを基に購入してしまったりと、

リスクが非常に高い投資をされています。

不動産投資は実際に手元に残るのは平均すると購入価格の１～２％位で、

３％を超えると優秀だと思います。

手元に残るキャッシュは収入から元利金、管理費、修繕費、税金等を差し引いた額ですが、

中古と新築の差は修繕費の額や金利が大きく違います。

この差を見極める能力が重要となります。

概ね現在の市場ではボロは１０％、新築は５％位ですが、

上記の差の５％をどう分析するかです。

この分析が悪いと実は新築を購入していた方が良かった

なんて事もあります。

しっかりとした物件の分析は投資には必要不可欠です。

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