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２５万円汲み取りハウスをどう運営するのか？
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わたしが考えていたのが
①汲取りでツタボーボーですが、このまま家賃１万円で貸す（きっと、これが一番利回り高い
）
②現在再建築不可ですが、再建築可能にして新築建てて売却する
それぞれのデメリットを考えてみた
①汲取りでツタがボーボーだけれども、このまま家賃１万円で貸す
・生活に支障がでるレベルのボロさなので、万が一のことが起こったら入居者さんの身が危ない
・家賃１万円なのでノークレームでという条件を付けて貸すつもりだが、それでもクレームになる可能性がある
（つっぱねたらいいのかも知れませんが、入居者に弱いなっちー大家はきっと大家負担で修理してしまうでしょう。。。）
②現在再建築不可ですが、再建築可能にして新築建てて売却する
・そもそも再建築可になるのかはやってみないとわからない（その間何もできない）
・再建築可能にするには役所へ出向いたり作業に時間とお金がかかる
・許可取るのなんだか大変そう（これは勝手なイメージでやってみないとわからないですが。。。）
・建築費用がかかる（そんなお金あるのか？転売物件は借入しづらい）
・大手がボコボコ新築を建てているエリアで素人が参入しても負けてしまうのではないか？
一気に大きく儲けることを考えたら
再建築可能にして新築建てて売却することだと思います。
このエリアの新築戸建てはだいたい２０００万円くらいで売りに出ているので、２０００万円で売れたとしてシミレーションしてみると。。。
購入金額２５万円
建築費１５００万円
調査費等々、再建築可能にするのにかかる費用はまったくわからないけど仮に５０万円
仲介手数料６６万円
合計１６４１万円
売価２０００万円ー１６４１万円＝３５９万円
儲けは３５９万円
これは２０００万円で売れた時のシミレーションですが
売れずに値下げするリスクや先に投資する建築費が大きいことを考えるとハードル高いなと思います
そうなると、考えが、いつものなっちー流には戻ってしまって
そこそこのリフォームをしてそこそこの人に貸そう！！
という思いになりました
※そこそこの人というのは、属性高くもなく低くもないという人です
とはいっても、相当なボロなので
前回ズッキーさんに見ていただいた時は
内装以外にかかるリフォーム費が５００万円かかると言われているので、それをどこまで抑えるかが課題です
コロナショックの前までは
そろそろ景気も落ちて来る頃かと予測はしてましたが
ここまで急降下するとは思ってもみなかったので
以前のように景気良くリフォーム費をかけることは危険だなと思っています。
本業の方でやることたくさんあるのに、目先の忙しさに振り回されていたと思います。コロナショック以降イベント系のお仕事が減ったのでこれを機に賃貸業の方へ力を入れ直さなきゃですね！！
新型コロナウイルスの感染拡大を防ぐため、鳥貴族や串カツ田中などの居酒屋チェーンではこの土日以降の営業を取りやめ臨時休業とするところが相次いでいるそうですね。
なっちーも居酒屋大好きなのですがこの時期健康の方が大事なので今は我慢。おかげさまで家ごはんがんばって作ってます
ボロ戸建て投資したい方に！！
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関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。
短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。
そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て１１戸、
区分マンション１戸団地２戸アパート１棟計１８室所有。
著書『パート主婦戸建て大家さんはじめました！』は
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