こんにちは日本ＡＭサービスの堂下です。

不動産投資には多くの経費が掛かります。

事前にこの経費を予想する事で対象とする物件の利回りを計算して行く事になりますが、

巷で出回っている投資シミュレーションを見ると本当にあまあまです。

この投資シミュレーションのお蔭で物件が取引されてしまうのですが、

買わされてしまった方にとっては大変な事です。

経費の多くは金額がきまり変動性が低いものだけが考慮されている事が多いです。

例えば建物管理費、ＰＭフィー、水道光熱費、保険料、固定資産税、借入利息等です。

言ってしまえば上記以外の費用は発生するかしないかわからないので考慮しないという

事なのでしょうかね。

上記以外の経費をあげると

修繕費、原状回復費、広告料などがあげられます、確かにこの部分は

修繕が発生するかもわからないですし、退去が発生するかもわかりません、

だからと言ってこの金額を考慮しない投資シミュレーションが役に立つかと言うと

そうではありません、、、完全に経費を予想する事はできませんが、

本来こうした投資リスクを減らすために、エージェントに依頼をしているわけなのに、

これでは本末転倒ですね。

プロの世界では当たり前の様にこうした部分が考慮されています、

経費については物件の評価における鑑定評価で考慮され、

物件の調査レポートであるＥＲでも考慮されています。

しかしながら多くのエージェントはこの書類すら見たことがありません、

当然と言えば当然ですが、こうした書類を見たことがなくても様々な要素を考慮できる

エージェントもいます。

どれだけエージェントが考えているかだけですね。

故意なのか無意識に隠され、投資シミュレーションに反映されていない

物件には注意が必要です。

表面利回10％なんて言っていて、蓋をあけて運用をしたら1％も手残りがない

なんて事も良くあるお話です。

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