こんにちは日本ＡＭサービスの堂下です。

先日、某不動産投資系ポータルサイトの運営会社の方から連絡があり、

不動産投資の問い合わせ件数、成約件数ともに少し前の2倍にも及んでいるという事です。

これは株式ボードで言ったら特買状態でしょうか・・・・

そして金融機関が背中を後押ししてフルローンでも融資を出すというスタンス。

不動産投資もやはり投資で株式と同様に皆が買いたいと思えば、

価格は上がると言う事ですね。

違うのは、投資をする会社任せなのか、自分自身＆管理会社任せなのかですね。

責任は株式は有限責任（株式の出資の範囲）

不動産投資は無限責任に近い

（所有者責任、担保に入れた物件を売却して返済ができないと

破産しない限り借入返済をする必要がある）

一般的には不動産よりも株式の方がリスクが低いとされていますが、

ここで考えなければならないのは株式よりもリスクが高いという事は

株式よりもリターンが大きくないと投資する価値はないと言う部分です。

特性が違うものを一概に比較する事は難しいですが、
直近で言うと株式は1.8％となっています（税金は分離課税）

不動産投資の場合、借入があることが多いため、

元利金返済後のキャッシュフローで考えれば良いと思います（税金は個人の場合他の所得との合算）

稀にファンドで使用される自己資本利回（手元資金に対する）を考えている場合もありますが、

現在ほぼフルローン状態で購入しているため、自己資本が少なくなるので、利回りが高くなるのは

当然であり、そんな事を売り文句にしているほど恐ろしいセールス方法はありえないと思います。

先の話で自己資本だけで投資（レバレッジなし）をする株式は有限責任で、

不動産投資の一部の自己資本は有限責任でなく、負債まで責任をとる必要があります。

極論を言えば100万円だけ自己資本を入れて不動産投資を行い、

年間100万円手元に残れば利回り100％となるが、これがすごいと思うか思わないかです。

多くの方がすごいと勘違いしてしまいますが、、

裏では1億円の借金をしていたらどうか、そして年200～300万円の金利

を支払いがあり、元本返済も年400万円だったら、、、、

決して不動産投資が危険と言っているのではない事は言っておきますが、

特買、皆が買うから不動産価格があがるは限界値があり、

株式の様にＰＢＲ、ＰＥＲ等の指標もなく、危険値や期待値の判断が難しい事を

理解して頂ければと思います。

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