こんにちは日本AMサービスの堂下です。
こうした記事がでる度に内心「ドキドキ」している大家さんは本当に多いと思います。
【マンション業界の秘密】「バブル崩壊」よぎる融資締め付け 潮目が変わったアパートローンの審査
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20170204/ecn1702041000001-n1.htm
アパートローンの融資残高が過去最高を超えましたが、
1989年代のバブルの時と比較をすると不動産価格はそこまで上がっていない
だからこそ大丈夫と言う考えは通用しません。
確かに不動産バブル時は本当にありえない位の高価額で取引がされていました、
当時の売買契約書を見たことがあるのですが、現在1億円で取引されている様な物件が
8億円位で売買されていました。
当時は転売目的で取引が主流で収入から逆算をした収益還元法などが
確率されていない事と銀行の融資スタンスで作り上げられたバブルだったと思います。
現代は不動産ファンドなど不動産投資に対する指標やDCF法などにより
収益から不動産価格求められるようになった事により、当時のバブルと比較すると
価格は上がっていない要因のひとつなのだと思います。
少し冷静に考えてみると、では融資残高が過去最高を超えて
物件価格が上がっていないという事はどういう事かと言う事です。
簡単に言うと
「不動産投資をされる方の増加」裾野が広がった
「一人が保有する不動産額が増加」証券化などによりプロの投資が拡大
どちらも理由として捉える事ができますが、
私の考えでは恐らく不動産投資がサラリーマンを対象とするなど一般化された事により
裾野が大きく広がったのだと思います。
銀行は過去最高でもサラリーマンなどの融資先ならリスクを低く見積もる事ができると
判断しているのでしょう。
過去のバブルから比較して
「収益還元法により価格が抑えられ」
「多くの所有者が他の所得（サラリーマン）がある」
鬼に金棒、バブルは起きない、そんな流れでしょうか。
しかし今回もそうも行かないでしょう。。
アベノミクスにより融資を促進などが影響して
これから経済が上向く
オリンピックにより不動産の価値はあがると言うマインドに背中を押され
物件を購入された方は非常に多いと思います。
しかし現在はどうでしょうか、オリンピックの話すら出てきません
アベノミクスも既に効果が薄れてきています。
日本AMサービスでは今回のバブルは以前より警笛を鳴らしている様に
サラリーマン不動産バブルです。
価格が上がらない中で融資残高が増加したという事は
今まで市場にない物件、本来投資をしてしまってはいけない物件などが
世の中に多く出てきて、そうした物件を多くの方が購入しているという事に繋がります。
売主は「こんなボロ物件でも・・・・」高く売れれば売りますよね、
当然こうした物件でも融資が付くわけですが、
恐らく不動産投資を専門に行っている会社は絶対買わないし
融資付けすらもできない様な物件だと思います。
しかしながらサラリーマン投資家には買えてしまうんです。
「サラリーマン所得が信用」
「ボロ物件の見極めができない」
皆さんは、こうした物件は時限爆弾だと思いませんか、
実際多くのサラリーマン大家さんが保有しているのが
築20年を超える耐用年数が数年で経過する物件で
融資をオーバーローン借りている、、、、
そして収益により価格が決定（グロス利回10%）されていても、
物件に掛かる費用の見極めが緩ければ、購入後に想定外の費用が
発生してしまいます。
また競合物件のリサーチをしっかり行わない、収入の基となる
賃料計算が行われなければ、空室に悩まされます。
完璧に予想できる事はないにしても、こうしたリスクを踏まえて
価格を割り出すと言う部分は収益還元法に内包されています
が、、、、、
多くの業者がこんな事はお構いなしにどんどん物件を売っています、
結果、購入後の稼働率の低下、想定外の費用がかかってしまうわけです。
（要は銀行融資がつけば買って良し的な感覚です）
今回のバブルは
オリンピック、アベノミクスにより
入口の緩い評価、審査で不動産投資家を量産した
稼働率も費用も当初の計画では実現しない
焦るオーナーは賃料減額、フリーレント、広告料など市場にマイナスの影響を与える
資産価値の減少（実際には債務超過状態）
融資基準の引き締め
需給バランスの反転（需要より供給数が増える）
最後にサラリーマン大家さんが支払える額ではない負債が残り
デフォルトなどが発生し始める。
「皆さんは持出額が毎月いくらまで耐えられますか？」
こんな質問がでること自体おかしいですよね。
持出の発生する様な可能性がある不動産投資は絶対にしてはいけません。
下記のサイトで不動産投資の本質、重要な部分を記事にしているので
宜しければご参考下さい！
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