こんにちは日本AMサービスの堂下です。
過去の記事で紹介をさせて頂きましたが。
耐用年数が経過している木造を一時的な節税目的で不動産投資ですが、
5年目のキャッシュフローの変化に言及させて頂きました。
この部分を考え始めている人が増加している様です。
Reibeeにて下記の記事の閲覧数が大きく増加しています。
恐らく節税目的（営業トーク）で購入された不動産の多くが
例のスキームで高金利
原状回復日、広告料、修繕費が多額にかかる
（築が古い物件は収入の20％以上の経費がかかる事もある）
稼働率が安定しない
状況だと思います。
ただでさえ楽ではない運用の中で減価償却費が計上されないとどうなるか
改めて説明をさせて頂きます。
耐用年数経過後の木造 7,000万円（土地5,000万円、建物2,000万円） 収入700万円 経費140万円 固都税・保険35万円
金利3.5％ 毎年元金返済350万円 利息12万円 減価償却費2,000万円÷4＝500万円 税率30％
利益の計算（減価償却費計上期間）
収入700万円-経費140万円-固都税・保険35万円-利息12万円-減価償却費500万円＝13万円
13万円×30％＝3.9万円の税金（サラリーマン所得と合算しても節税対策にならない×）
キャッシュフローの計算（減価償却費計上期間）
収入700万円-経費140万円-固都税・保険35万円-元金返済350万円-利息12万円-税金3.9万円＝159.1万円
利益3.9万円に対して手許に残るキャッシュは159.1万円なので
減価償却費の影響で物件単体の収入には節税対策になっている
次に減価償却費が取れなくなった場合 ※利息は期間経過を考慮していません
利益の計算
収入700万円-経費140万円-固都税・保険35万円-利息12万円＝513万円
513万円×30％＝153.9万円の税金
キャッシュフローの計算（減価償却費計上期間）
収入700万円-経費140万円-固都税・保険35万円-元金返済350万円-利息12万円-税金153.9万円＝9.1万円
利益513万円に対して手許に残るキャッシュは9.1万円になります。
もうお気づきの方がいらっしゃると思いますが、
手許に残るキャッシュの差額は150万円、これは減価償却費500万円に対しての税率30％と言う事になります。
わずか5年でキャッシュの手残りが150万円減り
それどころか何かあったらキャッシュがマイナスになる水準の手残り9.1万円という水準です。
これは居ても立っても居られない状況なのは当然だと思います。
売却するにしても今の市況を考えると高値での売却は難しく
売却するにしても簿価よりも借入残高の方が大きいため
借入残高額で売却できても売却益に40％もの課税がされます。
このケースで売買の試算をすると、
簿価5,000万円（土地5,000万円+建物0円）
借入残高5,600万円（7,000万円-350万円×4年）
仮に5,600万円で売却できた場合
5,600万円-簿価5,000万円＝600万円の売却益がでるため
600万円×40％＝240万円の税金がかかります。
売却する手数料などを考えると税金は減るにしても
売却するために300万円は手数料と税金の持出が必要になるわけです。
これが「節税目的」や「最終的に土地で売却すれば良い」
などと言う営業トークの結果なのです。
もしこうなってしまった場合、追加で物件の購入を推奨してくる業者もいますが、
それもさらに状況を悪化させる事が多いです。
まずは現状で削減できる費用がないかなど見直す事から始めましょう。
管理会社が変われば費用も変わります。
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