BESSとの紛争話はいったん置いておいて、今回の建築トラブルを踏まえて
『ここ、気を付けた方が良いですよ』
というお話をしようと思います。
このブログを読んでいる方々の中には、マイホーム建築を検討中の方もいらっしゃると思います。
元々は、そういう方々への注意喚起やご参考として、というのも紛争の話を書き始めた目的の一部だったのですが、書いた記事を自ら読み返すと、どうにもボリューミーで
『結局、何をどう気を付けたら良いのか分かりにくいなぁ』
と思いましたので、『どこをどうしておけば良かったか』という部分に絞ってまとめてみようと考えた次第です。
それに、紛争みたいにどろどろした話ばっかり見ていると暗い気持ちになってしまうでしょうし、私も『愚痴や誹謗中傷みたいな記事ばっか書いてるネクラな奴』って思われちゃうのも心外です。
逆に『いや、紛争の話にこそ、興味がある』って方もいるかもしれませんが、そもそも紛争の方はBESSパートナーズの回答待ちの状態ですから、それはちょっと待っておいてください。
前置きが長くなりましたが、本題です。
まず、ざっくりとマイホーム建築のフローを書くと、こんな感じです。
前提として『土地持ちか、そうではないか』という条件がありますが、土地持ちではない場合、こんなフローになると思います。
土地持ちの場合は、土地選定・購入のプロセスは無いと思いますので、そこは除外したフローでお考えください。
このフローで見ていくと、今回のトラブルを踏まえて気を付けて欲しいポイントは２つあります。
一つ目は『土地調査』で、二つ目は『建築契約』です。
①土地調査
建築計画に着手する段階で、
『どんな家を建てたいか』 →モデル選び
『どんな場所に家を建てたいか』→土地選び
がありますが、この二つは並行して進めることになると思います。
ハウスメーカーであれば、だいたいどこも土地選びを一緒にやってくれると思いますし、希望の土地が見つかれば、調査もハウスメーカーがしてくれるはずです。
重要なのは、ここで『何をどう調査したの？』ということです。
調査は以下のような内容があると思います。
（１）建築物に対して、敷地の広さが十分か
（２）土地改良の要・不要
（３）ライフラインがどうなるか
このうち、（２）と（３）については、そこで発生する費用の概算も出ると思いますので、それを踏まえてその土地を選ぶかどうか、の判断になります。
（２）については擁壁を設けたり整形したり、地盤改良が必要だったり、などで変わりますし
（３）については上水をどこから引き込むか、下水をどう処理するか、電気は？ガスは？などがあると思います。
それらについてハウスメーカーは結果を提示してくれると思いますが、どう調査したのか、とりわけ『何を基準に』調査したのか、までは説明しないのではないかと思います。
ちなみに、BESSはそうでした。
ですが、それ自体はおかしなことではないと思います。
ぶっちゃけ、依頼する側としては『何を基準に調査したのか』なんて興味がないですし、そこは言うまでもなく必要十分な水準・基準でやってくれているものと考えるのが自然ですし、やってくれてないと困ります。
普通はそう考えると思うのですが、だからこそ、そこが落とし穴なのだと思います。
今回の建築トラブルがまさにそうで、BESS富士が『必要十分な水準・基準』の調査をやってくれてなかったが為に、私は困ったことになっているのです。
そんなの基準あるの？
ハウスメーカー次第なんじゃないの？
と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。
紛争の記事の中で触れて来ましたが、排水に関して言えば『開発許可技術的指導基準』の中で触れられています。
この基準は、都市計画法に基づき国土交通省が告示している開発許可制度の運用にあたって、地方自治体が地方の特色に応じて定めている基準です。
ですので、地域によって多少の差異はあると思いますが、どの地域でも規定されているはずです。
これは行政が開発者に求めている基準なので、ハウスメーカーは少なくともこの基準を満たした調査をしてくれていると考えて良さそうなのですが、私が直面しているBESSの紛争のケースの様に、やってくれていない場合もあります。
ですから、ここはしっかり抑えておきたいポイントです。
具体的にどうするかというと、
「基準を満たしているのか確認する」
のが大事だと思います。
とは言っても、基準の内容は排水のみならず多岐に渡りますから、それを一つ一つ確認するのは手間ですし大変です。
更に、規定されている基準は『開発許可技術的指導基準』に限らず、調べればもっと色々あるかもしれません。
それら全てを確認するのは大変ですから、
「『開発許可技術的指導基準』って基準があると思うのですが、こういう行政が定めている基準等は、もちろん満たしてもらってますよね？」
みたいな感じで確認を取るのが良いと思います。
メーカー側は、
「やってません」
とは言えないでしょう。
やってなければ、やってもらいましょう。
もしも、後々になって基準に対して不足があって問題が生じたとしても、事前に確認をとっていれば
「あの時確認して、『やりました』って言いましたよね？」
という攻め方ができます。
その事実があれば、メーカーにより強く対応を迫ることができると思います。
普通の相手だったらそこまでしなくても過失を認めて対応してくれそうですが、BESS富士の事例の様に、居直ったり責任転嫁したりしてくるケースも実在します。
今回の件で無暗に人を信用し過ぎてはいけないと痛感した私は、上記の様に確認することを強くお勧めします。
ちなみに排水に関しては、幾つかの地方自治体の『開発許可技術的指導基準』を調べましたが、
「放流先の利水権者に関して調査」
「利水権者との協議」
について、表現に多少の差はあれど規定されています。
排水に関しては、選んだ土地が市街化調整区域であったり、下水道が整備されておらず浄化槽を設置して放流する場合は特に要注意ですが、この基準を満たしていればトラブルは避けられるはずです。
BESSは
「『田舎暮らし』や『のんびりライフ』は、BESSの得意分野です！」
と言っていましたし、イメージ的にもそんな印象は受けるのですが、蓋を開けてみたら、そういう分野でこそ重要と思われる調査が非常におそまつでしたから、イメージ先行や安易な信用で進めてしまうのはやっぱり危険です。
BESS富士は
「近隣住民の苦情は、予期できないものだった」
と言っていますが、行政が定めた基準を満たした調査をしていれば確実に分かっていたことで、トラブルは避けることができました。
この事例を踏まえても、調査において基準を満たしているかどうか、は重要です。
一つ目の『土地調査』は以上です。
思いのほか長くなってしまったので、二つ目の『建築契約』については別記事で触れたいと思います。
>>我が家のBESSとの紛争のお話はこちら
