おはよ。東京都 三鷹市（三鷹、井の頭公園、三鷹台）、武蔵野
市（吉祥寺、三鷹、武蔵境）、小金井市（東小金井、武蔵小金井
新小金井）、練馬区（上石神井、武蔵関）、調布市（調布、西調
布、深大寺、布田、国領、飛田給、つつじヶ丘、仙川）、西東京
市（田無、東伏見、西武柳沢）、府中市（多磨、白糸台、武蔵野
台、多磨霊園）、杉並区（西荻窪、荻窪、久我山）密着
年中無休 税理士＆行政書士＆認定経営革新等支援機関
相続 起業 フリーランスの確定申告に強い三鷹駅徒歩1分
三鷹中央通り沿いにある 税理士事務所 水原会計事務所
相続・ 顧問税理士・節税相談 駆け込み寺（ 税金駆け込み寺）
で頑張る野良うさぎです。(^-^)/
今日は雨の週明け。がんばろ。
東京都杉並区西荻南（西荻窪駅）在住で、今現在は
表参道の美容院で働いているんだけど、近い将来、
脱サラして西荻窪か荻窪ないし吉祥寺で美容院での
起業・開店を考えているお客さんに
地域密着・年中無休の個人事業の起業・開業（店）会社設立
（法人なり）・確定申告・準確定申告・相続税申告書・遺言書
作成無料相談のとき（税金駆け込み寺）、いろいろ
聞かれたんだな。
「今、原宿の表参道の美容院に勤めていますが、お金も
ある程度たまったこともあり、そろそろ脱サラして、
荻窪～吉祥寺ないし三鷹のどこかで美容院を開店しよう
考えています。
知り合いからスケルトンより居抜物件を探したほうがいい
と言われたのですが、そもそもスケルトン、居抜物件とは
何のことでしょうか
。またもし仮に居抜物件にした場合、
いいお得な居抜物件を見分けるコツんかは何かあるので
しょうか」なんだな。
三鷹駅前、徒歩1分にある税金駆け込み寺（水原会計事務所）は
起業・開業・会社設立と創業融資を専門得意分野としている
ことや、トップが不動産業経験を持ち不動産に強いせいか、
起業無料談時に、不動産のことをよく聞かれるんだな。
美容師（理美容関係者）が起業・開業（開店）する場合、
まず仕事場となる店舗物件の探すことから始まるんだけど、
店舗物件には大きく分けて
1.スケルトン
2.居抜物件（ないし残置物件も含む）
に分かれるんだな。
スケルトンとはまっさらな空間の店舗物件を言うんだな。
一方、居抜物件とは厳密には残置物件とは区別されるん
だけど、おおざっぱに言えば、前店主（テナント）が施した
内外装や設備機器等を含めて現状引き渡しされる物件を
言うんだな。
いろんな人の無料相談を聞いていてよく感じるのは、
居抜物件というだけで、不動産屋さんからうまい具合に
吹き込まれて契約し、得した気分になっている起業・開業者
残念ながら意外と多いことなんだな。
ということで、店舗を探す場合、まず居抜物件の最低限の
仕組みを知って、損をしないことが重要なんだな。
居抜物件というのは、実は関係する4者にメリットをもたらす
効果を持つ可能性があるということを理解しておいてほしい
ものなんだな。
大家→店舗が空く期間がないので得する
前テナント→スケルトンに戻す費用を節約でき、
かつ、内外装にかかった費用の一部（造作という）を
新テナントから回収できる
新テナント→造作購入代金を支払うだけで、
店舗の内外装代がかなりやすく済むこと
不動産会社→スムーズに紹介手数料が稼げる
そこで、仲介会社の不動産会社があの手この手で、メリット
を強調するきらいがあるんだな。
それに対し、新テナントの起業・開業者さんは、
通常は不動産に関しては素人なので、結果的に、
後になって高い買い物をしてしまうことが多いんだな。
そこで、今回は野良さんがちくと大まかながら
いい居抜物件を見分ける初歩的な
基準（こつ）について書いておくんだな。
契約等具体的専門的な話まで書くと長くなるので、
ほんと最低限度の基礎的事項だけを触れておくんだな。
1.立地
居抜物件を判断するときの一番の最大最高ポイントなんだな。
理美容店を開店する場合、内外装や設備がどんなに品揃え
して立派であったとしても、まず立地を最優先してほしい
んだな。
2.前テナントの移転理由を詳しく聞くこと
同業者の場合、業務拡大で手狭になったから移転した
場合はＯＫなんだな。
ただし、業績不振で転出ないし廃業した場合
は要注意なんだな。
3.前テナントの業種（業態）を確かめること
２番目とも重なるんだけど、例え前テナントが
業績不振で退店したとしても、業種（業態）
が異なればチャンスはあるんだな。
もちろん、内外装の工事が必要となる
ため、前テナントが同業種である場合
よりはコストがかかることは覚悟
しないといけないんだな。
業種変更して内外装をうまく変えれば、
いいイメージやインパクトが強いため、
うまく行く場合も多いにあるんだな。
4.契約内容は入念にチェックすること
変更可能性までチェックすることが
大事なんだな。一度決まったら
ずっと拘束されるからなんだな。
5.機器類の事前チェックを怠らないこと
なんだな。
これらのチェックをしないで高くついた事例は
枚挙に暇ないんだな。
居抜物件を判断する場合の
この損しない五つのチェックポイントは、
店舗を借りる場合必ずチェックして
ほしいんだな。
地元西荻窪、吉祥寺・三鷹で理美容や飲食店で
開店する起業家が全員うまくいい店舗物件に当たって、
成長カーブに乗って商売繁盛してほしいものなんだな。
では、今日はこのへんでー。