パート主婦、&quot;戸建て大家さん&quot;はじめました！

■ 舛添菜穂子プロフィール ■

関西出身世田谷在住の主婦。
不動産投資に全く興味のない
主人と2人暮らし。

短大卒業後、
最初に勤めた会社は手取り8万円。
その後倒産リストラを経て
勤めた会社がブラック企業。
その頃会社の先輩の勧めで
FXをはじめるも運用会社が逃亡し、
投資資金全てを失う。

そんな波乱万丈な人生ですが、
OL時代にコツコツ貯めた500万円を
元手にボロ戸建てを購入する。
2012年１月から大家業を開始し
現在戸建て１４戸、
区分マンション１戸団地２戸アパート１棟計２１室所有。

著書『パート主婦戸建て大家さんはじめました！』は
おかげさまで増刷５刷２万部突破！
Amazonランキング不動産部門で１位を獲得しました。
夫に頼れない低属性の主婦が
知恵を絞って独自の手法で
コツコツと不動産を増やし
現在の家賃収入は月１００万円に！
TV出演・雑誌登場で話題の主婦大家です！

パート主婦、“戸建て大家さん"はじめました! ~貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万の副収入」づくり

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『大家さんの、大家さんによる、大家さんのためのイベント』大家さんサミットin東京に出演します！！

主婦なのに月１００万円の家賃収入！

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”延べ参加人数1,000人超イベント”

『大家さんの、大家さんによる、大家さんのためのイベント』大家さんサミットin東京

こちらでセミナー登壇＆無料相談会させていただきます

スタッフ全員が現役大家さんの全国大家の会が考える大家さん向けのイベントです！！

皆さん遊びに来て下さいねー🥰

主催は全国大家の会代表の吉岡良太さんです

名古屋の出版イベントにて

以下、吉岡良太さんからのご案内です

↓↓↓

今回の大家さんサミットでは大家さんやこれから大家さんを目指したい方をメインとしたイベントとなっております。

◆大家さんによる大家さんの為のセミナー

◆大家の会の無料相談コーナー(10団体参加予定)

◆大家さんサポート隊による無料相談コーナー

◆大家さん同士が直接交流出来る立食パーティー

さらに今回は普段は聞けない有名大家さんによる「特別セミナー」を開催します。

一度に有名大家さんの話が聞けるチャンスです★

セミナー登壇した大家さんに無料相談や名刺交換するチャンスも！？

昨年は200名近くの大家さんが来場され、

「無料相談ブース」では多くの大家さんのご相談・お悩みの解決サポートを行いました。

是非、賃貸経営における課題解決に活用していただければと思います。

【第1部】では、関東地区の大家の会・大家塾の相談コーナーや大家さんサポート隊の相談コーナーを設置。

全6講演の”リアルセミナー”も同会場にて開催致します。

★相談コーナー・セミナーに参加された方(先着50名)には

”JCBギフト券1,000円分”をプレゼント！

セミナー・ブースの詳細は全国大家の会のHPにて公開中！

第2部は「大家さんサミット」＆「出版記念イベント」にて

著者:吉岡良太のトークショーと大家さん同士が飲食しながら交流出来る交流会イベントをご用意しております。

※事前購入した本を受付にてお見せ頂ければ『㊙豪華景品』が当たるチャンス！？当日会場での購入も可能ですが、数量が限定となりますので、事前購入をおススメします。

購入はこちら

「大家仲間と大家知識が集まる大家さんサミット」

へ是非ご参加下さい。

参加お申込みはこちら

▼開催概要

2024年6月2日（日）

≪10：00‐13：00≫(10：00～受付け開始)

【第1部】

10：00〜

◆大家が知って得するセミナー

A会場 10:15~10:45

パート主婦でも少額からできる！空き家活用投資術〜利回り20%も夢じゃない！〜

【講師】なっちー大家の会／なっちー氏

B会場 10:30~11:00

不動産投資の自分にあった目標と戦略の見つけ方

【講師】全国大家の会関東支部／こばやし　なおと氏

A会場 11:45~11:15

「不動産投資で人生自由化計画」

【講師】チームアユカワ／アユカワ　タカヲ

B会場 12:00~12:30

「新築高利回り"わたりメソッド"第４使徒・熊谷大家によるセミナー」

【講師】わたりサロン／熊谷大家

◆大家さん知識UP企業セミナー

内容調整中(随時公開予定)

◆大家さん無料相談会コーナー

あけぼの会/東京ママ大家の交流会
チームアユカワ/千葉OL大家の会
四ツ谷大家学園/Terracoya大家の会
大家Quest/なっちー大家の会
わたりサロン/全国大家の会関東支部
㈱COMPASS/日本賃貸保証㈱
ペレグリン・ウェルス・サービシズ㈱
㈱ダスキン　etc

その他内容調整中(随時公開予定)

【第2部】

13：45〜　受付開始

14：00～　出版トークショー

14：45～　出版パーティ開始

15：15〜　イベント

15：30〜　大家さん交流会

～16：00　　終演

▼開催場所

THE BAGUS PLACE バグースプレイス

〒104-0061 東京都中央区銀座2-4-6銀座 Velvia 館 B1F

▼参加者条件・定員

大家さん（これから大家さんになりたい方も大歓迎）

大家の会代表及び運営関係者

定員：200名

▼参加費

【大家の会限定クーポン】

１部・２部参加の方限定で「ooyanokai」を入力頂くと1,100円OFFになります！

【第1部】：無料

【第2部】：7,700円(飲食付)

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生徒さんの実績

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なっちースクール生さんの実績

９８０万円→８０万円（九州）

４５０万円→１２０万円（福岡）

７５０万円→４２０万円（埼玉）

２６０万円→９０万円（静岡）

３００万円→８０万円（千葉）

４５０万円→２６０万円（茨城）

３６０万円→１５０万円（埼玉）

６００万円→４５０万円（都内）

３５０万円→２００万円（三重）

４８０万円→２００万円（埼玉）

６８０万円→５５０万円（都内）

２５０万円→ ４０万円（茨城）

１３８０万円→９００万円（都内）

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GW中２件物件内見！２件目の千葉県柏市の戸建て購入することになったのか？

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呑んで呑んでのGW後半！

特に遠出とかしてないけどほぼ毎日おいしいもの食べて、呑んでは、ほんとパラダイスだったー！

昨日のブログでは都内好立地物件を内見に行ったけど見送った話を書きましたが

GW最終日に行ったのは地方高利回り系物件です。

この物件はよく購入させてもらってる買取業者さんの物件です。

この業者さん、なんと、週１ペースで物件仕入れてるんだって！なので、資金がカツカツ

になり所有物件を売りたいとのお話をいただきました。

場所は千葉県柏市です。

柏市ってご存知の方も多いと思いますが駅前めちゃ栄えております。デパートもありGUCCIやVUITTONの入っているんです！！すごいでしょ！！

わたしは柏市で２件所有していますが、

柏市物件①

柏市物件②

がっつりリフォームした方は７．５万円で貸せており
そこそこリフォーム＋傾きありの駐車場なし物件は６．６万円で貸せてます

なので、柏市は千葉県の中でも少し高めに貸せるキラキラエリアです

ただ、物件価格も高いのですが、資産性はあるかなって思います。そんなエリアで手頃な価格

業者さんは、この物件は買った時にリフォームされてて写真も事前に送ってくれてました。きれいだったのでさらにワクワク

いつも買っている業者さんだし、Googleマップで場所確認して、家賃相場もわかってるし、ノールックで行っちゃってもよかったのですが、

この業者さんとも話したかったし、内見したいと申し出ました。

入居者さんがいらっしゃる中ですが、内見OKとのことで中も見せていただけることになりました。

ペットを飼われているので、若干のペット臭はするものの、なんとかなりそうなレベルでした。（過去になんともならないレベルのペット臭物件も、なんとかした実績あり）

ペットと戯れる業者売主

この入居者さん、いろいろあって生活保護を受給することになったようです。そうなると、これまでの家賃が支払えないので半年以内にお引越しをすることが決まっています

つぎの引越し先も、この業者さんが（物件仕入れて）手配するみたいでやさしいですね。その他にも引越しも手伝うみたいで、この入居者さん、私たちの前で号泣されてました

不動産賃貸業ってひとを救えるビジネス！！すばらしい！！

と、いうことで、いつものように帰りの車の中で買う意思を表明して帰ってきました。この物件が仲間入りしたら、わたしの所有物件数は３０室になります

ひとつの区切りの数字になるので嬉しいです

さて、この物件が増えるとリフォームしなきゃいけない物件が３件になります。がんばろー！！

さて、きょうは積雪を理由にずっと放置していた北軽井沢の別荘のリフォーム打合せに現地行ってきます。

なっちーの別荘

じつは別荘地のリフォーム業者さんって強気価格で業者さん選びに難航していて、、、、

やっと期待できそうな業者さんに出会えたのですが、どうか当たりの業者さんでありますように

またどうだったか報告しますねー

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GWは、呑んで呑んで、たまに内見

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みなさん、GWいかがでしたか？

わたしは、ちょこっと仕事もしてたけど、見事に飲んで飲んでのGWでした。

幻の焼酎？！ボトルキープしちゃいました笑

旅行に行かなかった分、近場で贅沢したよー！！

って、言い訳笑

呑んでばっかりの毎日でしたが、物件の内見もしっかりいってきました。

わたしは地方高利回りと都内好立地のハイブリッド投資をしているのですが、このGWで両方の物件を見てきました

都内の物件は、わたしの狙っている再開発エリアで、ここ最近ずっとこのエリアを探しておりました。

地方の物件は、地方といっても再開発されてるエリアになります。

久しぶりの内見にワクワクでした

都内の方は、半年ほど前に知り合った買取業者の女性に、〇〇エリアで探していると伝えていたら、レインズにしか載ってない物件をご紹介されました。駅から徒歩16分くらいの物件です。

若干、駅から遠いんだけど、都内２３区で1000万円以下だったのでこのエリアにしては手頃だなって思ったんよね

マイソクにあまり写真も載ってなかったし、業者さん曰く、風呂無しと聞いていたのですが、、、

内見にいってみるとお風呂ありました！！

これはラッキーです。

元々バランス釜のお風呂だったんだろうなって場所をホールインワンのお風呂にしていました。釜があった場所にスッポリ入る箱のようなものが置かれてました。

もうね、元々超オンボロだったんだろうなって物件を頑張って最低限でリフォームしましたってのが伝わってくる感じでした（売主さんなっちー流？！）

キッチンはそのままで、瞬間湯沸かし器はガス工事して、蛇口からお湯が出るようになってました。

元々瞬間湯沸かし器があったであろう場所

この物件、ご紹介されたタイミングで入居者さんが決まってしまったようなのですが、家賃が安かったので、わたしは空渡しにしてもらって、もう少し高くでチャレンジしたいと思いました。

入居者さん保証会社の審査まで通っていたようなのですが、即買付を出せば買える感じでした。買うなら急がなくちゃいけません

指値はしたかったんだけど、こういう場合は、入居者も決まってるので、なかなか難しいとは思いましたが、仲介業者さんも「なっちーさんの希望の額をおっしゃって下さい」と、言ってくれたので、

失礼かとは思いつつ、差し戻されることも考え約200万円ほど指値をして買付を出しました。（やり過ぎですね。ごめんなさい）

結果はやっぱり難しかったでも50万円分は指値オッケーとのご回答。しかも、希望している空渡しにしてくれるらしいです。

チャレンジャーですが、空渡しにしてもらって、高家賃で募集してみて様子見るのもありかと思いましたが、もしかしたら、結局いま申込入ってるくらいの家賃で落ち着くかも知れません

そうなった場合、50万円だけの指値だと利回りは9.4%になってしまいます。東京23区内で利回り9.4%ってめちゃいいやん！って、思った方もいらっしゃると思いますが

いま、わたしが所有している都内の物件は利回り10%切ってるものがないので、変な意地があるのと

この金額なら、もう少し部屋の広さと駅からの近さがあったらなと思ったのでこの物件は見送りました。

また、このエリアに関しては探し直しです

そして、昨日は地方高利回り系をに行ってきました。

地方といっても千葉県柏市です。柏市は千葉の渋谷と言われているほど栄えています。

また、この物件に関しては明日のブログに書きますねー

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３６０万円→１５０万円（埼玉）

６００万円→４５０万円（都内）

３５０万円→２００万円（三重）

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リフォーム費用の経費計上についての落とし穴

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みなさん、GWとGWの間の平日、いかがお過ごしでしょうか？

わたしは、案の定？！セミナーだったり、事務作業だったり仕事しております！

きのうの5月１日は毎月恒例の１日参りにいきました。

お願い石ってのがあるのですが、これを毎月やってます。

まず、石を持ち上げてみてその重さを覚えておいて、願い事を言ってからまた持ち上げる

さっきより重いと感じたら願い事が叶わなくて、軽いと感じたら願い事が叶うということなのですが、これって意外と当たってたりするので面白いです。

お願い事の中のひとつに、にはもちろん、会社の売上が上がりますようにというのも入ってるのですが、どんどん売上が上がったとしても、その次に待っているのは税金です。

嗚呼、税金、、、

そろそろ会社の決算なのでヒヤヒヤしている感じです

税金のことがをよくわかっていないと大変なことになります。

不動産賃貸業で経費になりうるものとしてパッと思いつくものはリフォームかと思います。

経費をつくるためにがっつり費用をかけてリフォームすればいいのか！！と考えがちですが、実は落とし穴があります。

きょうは、そのリフォームの落とし穴について書きたいと思います。

まず、リフォーム費用は「修繕費」と「資本的支出」のどちらに該当するかで税金の扱いが変わるんです。

簡単に言うと、「修繕費」は元の状態に戻すための費用で、「資本的支出」は物件の価値を向上させたり、耐用年数を延ばすための費用です。

では、リフォーム費用の分類はどうやって決まるのでしょうか？その判断が難しい、、、

下記にポイントをまとめてみました。

１．設備の新設や取り替えにかかる費用は「資産計上」。エアコンや給湯器など、設備を新しくする場合は、原則として資産として計上し、減価償却を行います。ただし、特定の条件下では経費にできる場合もあります。

２．確実に元の状態に戻す工事はすべて「修繕費」。金額に関わらず、元の状態に戻す工事は修繕費に該当します。なぜ修繕が必要なのか、その証拠を残すことが大切です。

３．20万円未満の場合はすべて「経費」。工事費用が20万円未満であれば、修繕費に該当します。ただし、一度の支払いではなく、全体の合計金額が基準です。

４．60万円未満または取得価格の10％以下の場合はすべて「経費」。金額で判断されます。ただし、確実に資本的支出と言えるものには適用されません。

このポイントを考慮しながら、リフォームすることが大事なのですが、なんだか頭が混乱してしまいますね

わたし、今期、取り掛かっていた物件って、最小限のリフォームで客付できることを証明したくて、あんまりリフォーム費用かけてないんですよね

納税のことを考えると、ケチケチしなくてよかったということです。（しまった）

上記の「修繕費」か「資本的支出」かの判断は、事業開始した後のはなしになるので、これから不動産投資をはじめようとしている読者さんには実は当てはまらないのですよね（これもひとつの落とし穴）

事業開始する前の支出は、内容が修繕費的な内容であっても全て資産計上しなければなりません。

つまり、ボロ物件を購入して、リフォームして賃貸にだそうとする場合、リフォーム費用は全て資産として計上することになります。

そうなると「減価償却費」として耐用年数に応じて分割して経費にすることになりますので、かかったリフォーム費用を全部経費にすることはできませんね。

でも、安心してください！！

他に本業等で儲かってない状態の方で、これから不動産賃貸業をはじめられるという方は、

必死で経費をつくらないといけない状態ではないので

減価償却で経費が先送りになっていた方がメリットになります

嗚呼、税金のはなしって難しいですよね。

なっちースクールでは、不動産に強い税理士に先生がいらっしゃいます。生徒さんは、先生の授業が動画で見れるので、それを見てくださいね

なっちースクールに興味がある方は、まず、このセミナーを受けてくださいね

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