こんにちは。
本日は雨ですので、ご相談いただいた件で不動産売却の一つである「任意売却」の仕組みについてお話しします。
最初に触れておきますが「業者の多くが今も行っているか」私は調査していません。
弊社では任意売却の際に「仲介手数料以外の報酬」を一切請求しません。
まだこういった行為を行っている業者が存在するのであれば大変なことだと思います。
これはノンフィクションです。
さて、家を購入なさるには住宅ローンを利用されるのが一般的です。
人生には様々なシーンがあって、良い時、悪い時が繰り返されます。
「会社が倒産」「離婚」「病気」「転職」等、収入に影響する事柄が発生し住宅ローンが滞ることもあると思います。
しばらく支払いを頑張っていても物理的に無理が生じているものは「必ず停止する」時期がやってきます。
もちろん売主様が「故意」にではありません。
住宅ローンが遅れ遅れになると銀行からの催促がはじまり、一括弁済の知らせから最終的には保証会社へ債権が移ることになります。
一括弁済前にも任意売却はおこなわれたりしますし、タイミング、債権譲渡、流れは金融機関により様々です。
一般のご売却でも複数の不動産会社から依頼先を選定なさるように、任意売却も同様です。
しかし、一般の売却とは様相が異なります。
「絶対に売らなくてはならない期日がある。」
「価格が安くなりがち。」
「売出価格を自分で決められない。」
「部屋の状態が悪い。」等です。
本当に急ぐ際には債権者が認める最低価格で販売スタートすることもございますし、余裕がある時には「相場より少し安め」でお手伝いさせていただくケースもあります。
いずれにしましても価格は安めで状況を考えると「弱い立場にある売主様」なのには間違いありません。
任意売却の特性である、短期間での成約必達、室内状態が悪い、自分で価格を決められないことを理由して「価格操作」する業者も存在します。
方法はこうです。
売主様より売却を受託し債権者から販売開始を承認いただいて晴れて市場流通させることができます。
一般のお客様への販売価格 ３，５００万円
売主様が認識している販売価格 ３，５００万円
債権者が認識している販売価格 ３，５００万円
売出時点ではすべて同じです。
販売活動を続けて一般の購入者より購入申込をいただきました。
一般の方が提示した購入申込額 ３，５００万円 【販売価格通り】
売主様にご説明差し上げた申込額 ３，５００万円
債権者に提示して稟議承認いただく際の３，１００万円 【安くなっている理由を必死に考え提出。】
債権者の稟議承認後に売買契約の運びとなりますが、契約時にはなぜかそれは2通作成してあります。
売買価格３，５００万円 【消費者間用】
売買価格３，１００万円。【債権者用】
債権者に送る契約書は３，１００万円です。
差額は４００万円。
購入者様、売主様、債権者様、購入者ご利用の金融機関。
それらすべてに同額の損失を与えたと同じです。
この差益は債権者が知らない、申告がされない金銭になります。
消費者の方にご注意いただきたいこと。
購入者様は「本当にその価格で納得されているのか？」
売主様は。
「その会社は本当に信頼できる業者なのか？」
「あなたの将来を考えてくれているのか？」
「ローン滞納は別の問題として、依頼者、売主様だと思ってくれているのか？」
「急いで売らなくてはならないと脅されていませんか？」
「仲介手数料以外の金銭を支払う必要ないことをご存じなのか？」
をご依頼前に今一度ご確認、ご検討ください。
債権者やサービサーの方はお仕事ですから感情は入れませんが、「回収可能な債権が目減りする」
購入者様に融資する企業では「住宅以外の金銭を融資をした」と同然ですね。
依頼者の利益を確保して法令を守れる業者と営業が増えていくことを望んでいます。
購入者様におかれましては「任意売却物件」「取り扱い業者」「物件価格」の3点にはくれぐれもご注意ください。
それらの内容、リスクを全てご理解で合意の上でしたら仕方がないと思います。
ではまた。