こんばんは、母ちゃんです

相変わらず仕事しに会社へ来てます

今日締め切りのプランニングが残っていたんですがやっと終わりました

6時になると一旦仕事を切り上げて家に帰り夕食を作ってから

再度出勤して仕事をします

締切に間に合わせなきゃ仕事したなんて言えませんので

締切は必須なんですよね・・・・^^;

さて、昨日少し記事にも書いてました築古立地ヨシ子さんな物件の

お返事が有りました

ウチの買付金額から少しアップで如何ですか？との事

それでも最初に付いてた広告金額からは大幅指値が通った事になります

表面利回りはギリギリ想定内・・・・・

多分15年が組めれば何とか返して行けるかな？って感じです

当然15年と言う年数では法定対応年数オーバーとなります（;´▽｀A``

取り敢えず銀行さんへ融資の打診を一応出してみようと思っています

築古なので通ればラッキーですが、通らない可能性も大いに有ります

多分共同担保を出せって言われるんだろうなぁ、ついでに現金も・・・・

まぁ共同担保に出しても良いかな？と言う物件は有るのですが

ちょっとコレ買うのに出すのは勿体無い気もしますので

良く考えて答えを出そうと思います

銀行さんに寄っても法定対応年数の年数はそれぞれ違いますが

今まで一番厳しいな、と思った金融機関の行内基準はRCで35年

鉄骨で20年、木造で15年ってのが有りました

オマケにこの金融機関、収益物件の担保評価は50％と言う厳しさ

多分収益物件をあんまり取扱いしたくないんでしょうね～

収益物件を多く取り扱う金融機関さん等はRCで40年、鉄骨で25年

木造で20年位の行内基準が多い様に思います担保評価も70％位

ってのが一番多い様な気がします

法定対応年数より少しだけ短いんですよね～

他にも建確は絶対に必要！！と言い切る金融機関も有りますが・・・・

建確はここ10年位でやっと浸透してきた話でコレを言い出すと大阪市内

では全く物件購入が出来なくなります（苦笑

関西でも大阪は特に違法建築が多い都市です、容積率オーバー

建ぺい率オーバーは当たり前、増築未登記等も多いです

昔は銀行さんも新築建築の時にそこまで求めてなかったってのも

有るんですよね

物件を購入される際にこの違法建築物件かどうかをちゃんと確認して

おかなければ、せっかく購入した物件なのに次に売却出来ないなんて

事にもなり兼ねませんので良く注意が必要ですね

もちろん、多少の築年数オーバー、容積率オーバーでも融資を出してくれる

金融機関は沢山有りますので、足を使って探す事です

そして、こう言う難有りな物件こそ高利回りで有る事も間違い有りません（笑

明日も来客予定で詰まってます・・・・

そろそろ工事中現場へ工事進行見に行かなきゃなぁ～

明日も頑張ります～！