新築木造アパート（AP）の場合どれくらい利益を抜いているのか、元メーカーの営業マン、某大手ハウスメーカー専属工務店の知り合い、投資用物件自分で作って売っている中小企業の営業マンの人から聞いてみました。
悪質な業者ですと、利回りで売ろうとしてきますので、住まいの東急東横線沿いの立地のものなら3割位抜いてるみたいです。利回り8%ちょっとでも売れますからね。（菊名、綱島辺り。）
比較的良心的で、その後の管理や付き合いを重視して売っている業者で1.5～2割位でしょうか。
大手メーカーだと2.5～3割位は抜いてくるイメージです。
聞いてみた価格帯は5000～8000万円位の木造アパートです。ほとんどの事例は神奈川県内。
半年かかりの事業なので、戸数が6戸位のものならば、最低500万以上は儲けたいみたいですね。
最近だと20㎡～25㎡、バストイレ別、モニター付きインターホン、IHコンロ、大型ロフト、ペアガラス、ウォシュレット付なんてのがやたら出ている気がします。
工務店の下請けで実際に作る人に頼めば、土地から買っても利回り13%位の新築は出来るみたいです。（小田急、京急沿線なら比較的実現しやすい、東急東横、田園都市線では無理。）
ただ、今、新築建てるとすると何が問題になるかというと積算価格みたいです。要は、融資の金額が総事業費の7割位しかでません。分割融資（土地買って、家が建つまでの間利息の支払いのみとする融資）をしてくれるのは、神奈川では、横浜銀行多いみたいですね。財務体質をよくするという視点では、頭金入れるのは良いことだと思いますが。
大体路線価土地値に0.7か0.8掛け、新築コストに0.7掛けが銀行の担保評価となります。駅近ければまた違うみたいですけど。ネットに出ている新築の売りものだと9%ちょっとがほとんどです。それでも実際は売れていくんです。
でも、しっかり自分で土地から探せばもうちょっといいものができますね。
実際有名ブロガーな人が新築APの話するときは、利回り13%前後が多い気がします。それも駅すぐの所で。
地道に探していると、サラリーマンの人でもそういう物件を取得できるんだなぁと思いました。
不動産投資は一度初めると、ひたすら買い進める人が多いですよね。
ただ、一棟目で失敗すると二棟目に行けなくなってしまうのですが。頭金入れすぎて現金がなくなる、積算の出ないものを買ってしまって、財務体質が債務超過になるなどが主な理由みたいです。
なので、新築APは最初に買う買い物としてはあんまりよくないのかなぁと思います。
後、本日はよく見ている赤ちゃんのブログ に出てくるモダンアパートメント の土山さんとお会いしてきました。リノベした部屋を3ヶ月以内に仲介で決める成功率が96%と、リノベ＆仲介を行っていただけるそうです。こういうリノベーションは、とても面白いです。ホームページの実例も色々なことをやられていて大変勉強になりました。
普段の仕事とは全く関わりのないところで、同業の方の話を聞くのは大変勉強になります。