不動産ベンチャーでの成長日記

ここ最近のネットの情報は、とても充実してますね。


不動産投資でも大抵の事は調べれば、わかると思うんです。ネットで情報集めるだけでも結構いいせんいくような気がします。情報の質が玉石混合なため、何から見ればいいかわかりにくいかもしれませんが。無料で大抵の情報は集まる気がします。くわえて、自分で本買うとか、知っている先輩に聞くとかすれば、かなり良質な情報がそろう気がしてます。


また時間があればですが、ブログや楽街、建美家のコラム、youtube等の動画を集めて、タイトルつけてまとめて、初心者さん向けにフリー情報だけで学べる情報編集をしてみようかなと思います。


必殺さんのブログで触発されたので、こーいうネタを書いてみようと思いました。


今日の所は、一般に公開されているデーターを公開していて、不動産投資に役に立つサイトを紹介してみたいと思います。


今日だけで、全部思いつくかはわかりませんので、随時更新して、なんか不動産のデーター調べたいなって思ったときに参照して貰えればよいのかなと。もしくは気に入ったサイトをお気に入りに登録していただくでも良いかなと思います。URLをコピペして人に紹介してもいいかもしれませんね。


自分は、仕事を通じて不動産については学んできていますが、昨年から大家さんのセミナーにでたり、専門書以外の不動産投資本、コラム、ブログ等目を通して、良い情報や自分も知らない情報を得ることが出来て、大変勉強になっております。


実際に、そういった情報をもとに学んで、成功している人もいるわけですから、自助努力でやっている方は素晴らしいなと思ってます。普段失敗している人の相手ばかりしているので、余計にそう思うのかもしれません。


不動産投資での失敗は、洒落になりません。


何故なら、大抵の投資は借金してやるわけですから、最終的には全部返さなければならず、返せなければ終わってしまうからという極当たり前のお話です。また、期中で物件からの収入で返済が出来ず、持ち出しになっていた場合、別物件の収入があればまだましですが、無いと本当に悲劇ですよ。


これは入り口の話（１棟目）に限りません。返済期間中はきっちり返して資産を増やすために、経営のかじ取りをするっていうのは当たり前の話なんです。他の事業に使い込んでしまった、情に流されて連帯保証人になってしまった、似非コンサルの意見を鵜呑みにして、バカみたいなフィーを払って、自分で確認を怠って、税金対策に失敗してしまった、銀行のいうことを鵜呑みにしてしまった、憎しみで争い続けた結果、本丸の物件の収入があがらずに共倒れetc・・


世の中不動産で失敗しているケースは後を絶ちません。競売物件の多さを見ていただければ、それだけの数の借金が返せなくなってしまったケースが世の中にはあるってことなんですから。最も多い、悲しい失敗事例は「人のせいにしかできない人」が起こすことです。


今も国債の金利の動向に注意を払っている人も多いとは思いますが、金利の動向に気を配り、いざという時の備えをする等、常に勉強、改善は必要なものなんです。


そもそも、不動産投資なんて、業者の立場から言わせて頂きますと、そこまで甘くも美味しくもありません。
そのため、不動産投資は賃貸「事業」であり、不労所得では絶対にないということは強く申し上げたいと思います。


よって、他人の責任にしてばかりの人、自分で対応しようと出来ない人は、極論、人からお金借りちゃ駄目なんです。


しっかりやれば、自分が働かなくても、お金が入ってくる仕組みを作れますので、結果的に一定の純資産が作れれば良いものなのは間違いありませんが、やはり事業ですので、現実と向き合わなければならない場面は多々出てくるものですので、孤独でやるには、なかなかシンドイものです。


基本的に業者の人は、一般のお客さんをエンドと呼びます。（都内だけかもしれませんが）


このエンドというのは、最終消費者、その物件を一番高値で買う人という意味も含まれてます。


不動産投資の仕組みなんて、扱うお金の規模や人生に与える影響から考えれば、大したことないんですから、最低限の知識やものの見方は誰もが学んでほしいと思うわけです。エンドのお客さんだから、高値で売り抜けてやろうって思っている人の物件を高値で買っちゃだめですよということです。


売っちゃだめですよ、とは言いません。商売ですからね。


さて、前置きが長くなりましたが、以下のサイトご紹介させていただきます。ほかにも役に立つサイトがあればコメントやメールで教えていただけると嬉しいです。


賃貸募集サイト

SUUMO　※今日時点ではわかりませんが、賃貸募集サイトではトップを走っているサイトですね
アットホーム　※よく知られている賃貸情報意外に業者専門サイトもあります
rein's　　※業者専門サイト、情報量は圧倒的ですね
Home's　※需要分析するには役に立つサイトです
DOOR賃貸　　※個人的には一番の注目サイト、SUUMOとも情報共有をして今後の伸びが期待されてます。参照
いい部屋ドットコム　　※住む人に向けた情報の整理の仕方がされています
東京R不動産 　※尖ったデザインの賃貸物件や売買物件の情報を扱うサイト


統計関係サイト

総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告
平成22年国勢調査
国立社会保障人口問題研究所
⇒世の中にある、人口問題の数字的根拠は全てこのサイトの情報です。世帯数、人口構成、自然or転出入の増減等市町村別に把握できるため、マクロ視点での投資予測にはかなり大事な指標ですね。
また、割愛しますが、各市町村や都道府県のHPでは、不動産の需要に関して関係のあるデーターがありますから、地元のHPを一度見てみると面白い発見があるかと思います。

日本不動産研究所
⇒一部有料、web会員サービス有、賃料統計等各種データーがあります。

住宅土地調査
⇒５年毎で今年更新予定。持家率や空室率が見れます。

建築着工統計
⇒貸家と持家の新規着工数を調べられます。

事業所・企業調査統計
⇒企業立地について調べられます。


通知・行政指導内容

国交省
金融庁

⇒リフォームの補助等は別にあるみたいですが、詳しくは知りません。誰か教えていただけると嬉しいです。

競売

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不動産競売情報サイト

⇒最近では、競売情報も整理されて、HPで検索して探せるようになりました。仮想シュミレーションも出来ますので、実際に実施する前に試してみるのも面白いかもしれませんね。


日経不動産マーケット

⇒売買仲介に携わる人ならほとんど見てるんじゃないでしょうか。有料サイトになってしまいますが、サイト紹介でこれは外せないかなと思ったので紹介します。


続きは、また更新していきます。


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一昨日、昨日と日銀の具体的な政策が発表されました。


日銀はデフレ脱却への強い決意を市場や国民に示すため、物価目標を達成するまでの量的・質的緩和継続を宣言しました。


これは歴史的な大事件です。歴史の教科書に間違いなく１ページは乗るほど重大な内容となります。


今日は、この歴史的な事件による影響について、思ったことを書いてみたいと思います。


３月に就任した黒田総裁と岩田規久男副総裁は２％の物価目標の達成時期について「２年を念頭に大胆な金融緩和を行う」と言及しています。


　もともと長期国債について、金融緩和目的の「資産買い入れ基金」と、通常の資金供給のための購入枠から買い入れを行ってきましたが、分かりにくいという前からの指摘を踏まえて、追加緩和策では、２つの購入方式を統合して緩和規模を拡大しています。


　具体的には、購入対象とする長期国債の保有残高が年間約５０兆円に相当するペースで増加するよう買い入れを行い、従来は満期までの期間が３年以内のものに限定してきたが、これを７年程度に延長しました。


これに伴い5日朝から日本国債を買う動きが強まり、10年国債の利回りは午前9時過ぎに一時前日比 0.140% 低下し 0.315％ と過去最低を連日で更新しました。


参考：長期金利推移


債権市場は一気に買いが入り、午後から売りが出て、サーキットブレーカーが発動、逆に混乱して0.6%まで戻します。


最終的には0.4%台で落ち着いたみたいですね。それでも相当低い。


株式市場も相当あがりました。大手不動産、金融株が軒並み上がりました。三井不動産は一時期ストップ高になりましたし、相当値動きが荒かったわけです。一日で10%近く上がったみたいですね。


不動産株悪いときに、たくさん買っておけば相当儲かっただろうなーと思います。


これはある意味、当然の結果かもしれません。


日本の中央銀行である日銀が、バブル失敗の経験からか、インフレは異様に恐れていたのに、デフレ脱却に今まで全く動かなかったわけです。彼らは、デフレ脱却については責任を全く負っていませんでした。


識者の中には当然、日銀が動けばデフレ脱却は可能と指摘する方も多かったのですが、それでもずっと動くことはなく、諦めににた雰囲気が、海外の投資家にはあったきがします。外から見た日本の中央銀行は緩和はしないというのがセオリーでした。


それが、数値目標を掲げたというだけでも吃驚され、今度は実際に日銀総裁も変わり、大胆な金融緩和を宣言して、実際にやるといったわけです。


個人的には、このギャップが大きくて、期待が一気に集まっているのかなと思っています。
実際は、緩和の量からすると諸外国と比べた場合、それでも少ないんです。日本の金融緩和って。


金融緩和によって市場にお金が流れると、先ほどの国債のように金利が低下します。


不動産を持っている人にとっては、何時金利が上がるのかは非常に気になる点かと思います。


投資用資金はほとんど変動金利ですので。実際借金が多い人にとっては、金利上昇は本当に恐ろしいです。


なので、何時上がるのかなというのは、色々調べて気にしてます。


日本国内の政策も大事ですが、金利について忘れていけない視点としては、アメリカの政策です。


米国のFOMC声明により2014年までは、金利を上げないといってますので、政策的にも上げられないのではないかという指摘もあります。


足元、雇用統計もここしばらくは良かったので、もしかしたら利上げを前倒しでし始めるのではないかといわれていましたが、直近の雇用統計は大きく予想を下回り、悪化しました。


今のところ、上がりそうな要因はなさそうですね。


他にも、ヨーロッパの信用不安は10年以上のタームをかけないと、本来は回復しない程の傷ですし、色々なバッドニュースが出る不安はあります。そして、相変わらず市場に冷や水が指す可能性は、あるのではないかと思ってます。


ただ、いずれにせよ、お金が市中にだぼついてくるのは間違いありません。世界中にだぼついているのに、日本もじゃぶじゃぶにしていくわけですし。


日銀は今回の政策の中で、Ｊ－ＲＥＩＴは年間約３００億円、ＥＴＦは年間約１兆円に相当するペースで増加するよう買い入れを行うと表明しています。


よって、J-REITは何があっても上がるそうです。


理由としては、日本の営業日が、祝日や土日除いて、300日あったとしたら、一日1億円買うといっているわけです。２００日だとしたら一日1.5億です。これは異様です。


J-REITの商品は、一日１億も入ったらストップ高になる商品も多いです。受け皿がそもそもそんなに大きくないわけですので。


新聞見て、速攻でこの事狙っていて、有り金全て使って、買いに走った人もいたみたいですね。聞いてて、これは賢いなぁと思いました。


また、J-REITの受け皿になるような都心の10億超の物件は、非常にチャンスがくる気がひしひししています。


ちなみに2005年から2007年12末までの不動産ミニバブルの勢いは大体半年から１年かけて加速してきました。
今回のこのアベノミクスの影響は如実に出てくるかと思いますが、それが何時まで続くのか、どういった形で市場に現れてくるのかは、まだ分かりません。


成長戦略自体がどれだけ効果を発揮できるか、否定論も多いですが、今まで駄目だった分、こちらも反動で期待値が膨らんでいる気がしています。


ミニバブル再来はなるのでしょうか？間違いなくなりそうですね。


キャピタルゲイン狙いで成り立たなくなってきたら、不動産は危険信号です。上手く売り切れれば相当儲かるので、今年の動き方次第で大分変わるところも出てくるかもしれません。


過去の経験もありますので、そう馬鹿みたいにバブルになることはないと思いますが、都心でお金の受け皿になるものは間違いなくこれからも、あがっていくと思います。


都心はますます買いづらくなっていくんでしょうね。



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先ほど、２４時までの二日間の研修を終えました。


新しく気づけたこともあり、大変有意義でした。
ご協力頂いた方有難うございます。


意識を行動に繋げていくことって、中々難しいと思っていたけど、すっきりした部分が大きいです。


本当はこーいうものを、もっと前に受けたかったなぁと思います。


明日、朝一仕事なので、本日は寝ます。おやすみなさい。

久しぶりに産業医の先生に相談。

疲れの原因は寝不足。運動不足。

やせねばなるまい。ここで宣言します。必ず痩せます。3ヶ月で10kg以前は仕事のストレスのおかげもあり痩せましたが、まあ無難に毎月2kg減を目標とします。

生活習慣見直さないとな。

また、寝不足の原因はネットサーフィンのせいです。

最近の見ていなかったブログなどを梯子してみてました。
だいぶネットビジネスも今熱くなってきているみたいですね。

個人が月収1000万円とか稼いでいるのを見て、恐ろしいなと思う反面、ネットが生み出す力のすごさを改めて感じました。よくよく調べると、本当に良くできているなあと思います。

また、最近はリートさんとか資本がある人が都心のグロス5億程度の物件の取得を始めてまして、また相場が上がっていくのかなぁという予感があります。

この中で、3末までに何物件良いものが仕込めるのか。

仕事でお預かりしている資産の中には、誰がかうんじゃいという豪邸もあったりで退屈はしなそうな感じではあります。寝不足直して、体調管理してがんばってこーと思います。

狙って儲けをとる力がすごい。


なんとなくネットで見つけて、見たら衝撃を受けています。
賢いですし、突き抜けてますね。


破産してから１年もたたないで復帰した人。


情報商材を売る人って社会的に、地位が低いって言われてましたけど、ここまで狙ってやれる集中力があるとまた違ってみえるなと思います。


ほりえもんの再来って言われてるみたいです。知らなかった。

自宅を日吉に買いました。

前のブログで書いたように築古のマンションをリノベーションにてすべて一新。

工事はモダンアパートメントさんにお願いしました。

結果、築古のため、いくつか問題点はありましたが、出来は結構きれいに行って満足です。

築30年超えの建物ですので、不陸は凄いわ、天井は低いし、ブレース等もあって結構工事は大変だったと思いますが、制約がある中で色々打ち合わせさせて頂いて考える作業は楽しかったですし、勉強になりました。

Before

古臭さ満点

お風呂が1116よりも狭い位でした。やたら床があがっておりました。

トイレ。かなり厳しい。

前に野村不動産のプラウドを見て、事前に色々調べてから、営業マンの方を質問して聞き出したところ、やはり今どきのマンションですと、スケルトン・インフィルは当たり前ですし、天井高さ、二重床や耐震の構造、省エネ法のトップランナー基準を満たしていたりと、当たり前のことですが、この年代の建物と比べて素晴らしく進化してます。

直床、直天井の建物はやはり色々と不便です。

特に床下配管が今の時代当たり前なのに、スラブ貫通配管になっていたりと古い建物はメンテナンスが非常にしにくい構造になっていました。

スラブについても、換気扇がつけにくい、天井を一部落とす必要がある等、レイアウトにも結構影響出てきて本当に邪魔でした。

間取りも一新して、大幅に変えました。最終的には、売るか、貸すかしようと思いますが、日吉に住みたいという希望が一番でしたので、普通の賃貸よりは多少水回りを良くしました。

玄関

全体

洗面台

トイレ

キッチン

お風呂

LIXILの新商品リノビオ。従来1116のサイズしかない所に、

1216が入るという優れもの。LIXILの友人のお蔭でこのクオリティで、賃貸物件に採用しても良い位の値段。コストパフォーマンスは相当高いと思います。

全体的に色は無難にまとめましたが、一面だけポイントクロスに。

実際昨日から住んでみて、ダメだしポイントも見つかってますが、内装はなんとかなるものですね。

但し、マンションは共用部と管理次第で価値が全然変わってしまいますので、ここらへんのことはまた別途書いてみたいと思います。

本日は、投資家けーちゃん他、スタッフの方のご紹介によりタイトルのセミナーに参加してきました。

非常に面白くためになりました。

お誘い頂きまして、誠にありがとうございました。

印象に残った話をメモ書きで残しておきたいと思います。

講演内容で以来されたのは、不動産投資と人生についてだそうです。

測定が出来るから結果が改善できる。

投資において、評価する指標としてお金を用いるのは間違い。何故ならばインフレによって通貨の価値が下落するリスクがあるから。特に昨今の通貨の供給過剰によりインフレリスクは一定以上高まっている。

自分の投資成果を測るなら、石油や金等現物で測るべき。

人生において、評価する指標として適切なのは、今この瞬間がパーフェクトだと思える瞬間をどれだけ死ぬ前に持つことが出来たか。お金があって億万長者でも、一人きりや寝たきりでは幸せは感じられない。お金があれば人生において成功したとは言えないのは明白。

投資と人生において、成功法則は１８０°違う。よって柔軟性が必要となる。

投資においてかつ人は、損をしない人。絶対彼らは、勝たない勝負はしない。取れないリスクは取らない。

逆に取れるリスクは果敢にとっていく。

ここで、リスクを、「望ましくないことが起こる可能性」と定義する。まず、自分はどのようなリスクを取れるのか考える。人により、得意、不得意があるため取れるリスクの種類も違う。そして、そのあとリスクをヘッジする方法、無くす方法がないか検討する。自分が取れないリスクについても、良く検討する。

人生において成功する人は、傷つくことを恐れない人。体も心も。例え話でいえば、非常に魅力的な女性がいたとして、心の底から惚れていたとする。そして告白して振られた場合、非常に大きな傷が残る。きつい。しかし、このばあい機会があって、挑戦することは、なんらリスクを負っていない。やる前とやらない前で振られたとしても何も変わることがないからだ。

死ぬことを恐れていては、本当に生きているという瞬間を得ることはできない。傍観者ではだめ。人生を本当の意味で楽しむためには、傷つくことを恐れずに当事者でいる必要がある。

人生において大事な原則は原因と結果の法則だけ。原因があるから成功するし、失敗する。好きか、嫌いか等は全く関係ない。やれる人は、どんだけきつかろうとなんだろうと、成功するためにやる事を必ずきちんとやっている。だから成功する。ただそれだけのこと。

成功する人のパターンはいくつかあるが、一番オーソドックスなのは、仕事をする。→ビジネスを創業する。→不動産に投資する。→株に投資する。→余剰資金で美術品等に投資する。

仕事で一番重要なのは、そこで何が学べるかであり、報酬ではない。一生働くのであれば別だが、億万長者になるためには働いているだけでは無理。何が学べるのか、誰と一緒に働けるのかが重要。

ビジネスは儲ける仕組みを考えること。不動産投資を行いあがってきた収益を株等に投資して、儲けたうえで最終は美術品等を購入するというのが、お金もちに多いパターン。

ギャンブルでは、経済的に勝てる人のパターンを見ることが出来る。

まず、プロはどのような勝ち方をしているのか知る事が重要。彼らは、元手は絶対に減らさない。初めに勝ったお金を原資にして勝負していき、少しづつ利益を確定させていく。

その他、人生を楽しむために計画の必要性等を、南米旅行の例等をとって、教えて頂きました。

その他、私のブログでも書きましたが、「お金の科学」という本で書かれている、今の中央銀行のおかしな所、すでに日本の国債はデフォルトしていることや、金利上昇の際に、どうやって借金をしている人がそのリスクを回避するべきか等、色々と興味深い話を聞くことが出来ました。

世界の本当に一握りのお金もちの人達がどのようにして財をきずいていったのか等。

とにかくお話が最初から最後まで凄く面白かったです。具体例やご自身の体験、笑えるエピソード等交えて話される内容はとても魅力的でした。

話を聞いていて、ジェームス・スキナーを知らない人が一体あいつは誰だと話をし始め、セミナー終わった後にその内容について、横の人と話をしていたのが凄く印象的でした。

この機会を作って頂いた方々には非常に感謝しております。有難うございました。

ここ何年か、㈱ドットコムの毎日1000円から出来る投資信託への積立をずーっと続けています。

いわゆるノーロードのインデックス投信へ分散して投資をし、毎日一定額積み立てていっているわけです。

知り合いの投資方法をそのまま学ばせてもらい、自分で本を買いあさって読んでやり始めた方法です。

個別株ではほぼ負け越しているため、個別株から撤退し、株はもうこれしかやってません。

ドルコスト平均法で、投資の基礎の基礎のやり方で、慣れるには良いという事で勉強のためと続けております。

それでも全体では、ずーっとマイナスかちょっとプラスの所で、推移し続けていました。

最近は、珍しくリスクオンの流れのため、プラス幅が最近見ない位大きくなってきてます。

分散投資は、ボラティリティを低くし、赤字額をなるべく低くしてくれますが、リターンについては確定させるまで決まりません。いい時に売って初めてその投資の成果が決まります。

そのため、利益確定させてしまったほうが良いのでは？と思ったりもしますが、

正直、せっかく何年も続けているので、このままやり続けていこうかなと思っております。

色々本を読んで、どういう風に分散投資するかいいか等エクセル使って、モーニングスター等の専門家の指標等も使って、考えるのは楽しい作業でしたし、今後も続けていこうかと思ってます。

以下の本がとても参考になりましたので、お勧めいたします。

30代からはじめる投資信託選びでいちばん知りたいこと/ダイヤモンド社

￥1,575

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とっても面白かった本のご紹介です。

タイトル通り、不動産をメインで扱う内容なのですが、、著者の自伝や著者の考える経営の本質とは何かを綴る内容にもなっていますので、不動産投資のための本ではございません。

よって、不動産関係の本で流行りの、不動産のキャッシュフローとかルールやテクニックについて知るため、疑似体験するための本とは、ちょっと別のものになります。

ただ、著者の方の不動産再生の経歴は、本当に素晴らしいの一言につきますし、その根底にある考え方と発想こそが、非常に大事なのかなと思います。通常の不動産投資本とは別の角度から不動産の有効活用とは何か？をきずかせてくれる本じゃないかなと思います。

本の中で、グローカルという造語も初めて知りました。田舎の地域でも世界から大絶賛の評価を受ける不動産を作る事が出来るという、お手本見たいなことをやってのけた人です。

出てくるアセットは、観光用地やホテル、土産物屋等、普通のアセットとは違うものになりますが、不動産について、大きな流れの中で捉えて、時間や歴史を物語る力、人と人とのかかわりあいから、再生へのサクセスストーリーを紡ぎだす力やその見つけ方や捉え方には、学ぶ所は多々あるかと思います。

著者の自伝や経営についての考え方には、興味ないという方もいるかと思います。

ただ、著者の方は、相続問題で家族断絶、30前半で難病にかかり死にそうになったり、離婚したり、実家のビジネスが傾いたり、と決して順風満帆な人生を歩んでいるわけではないです。ある意味、本当にどん底を経験して、掴んだ信念の強さみたいなものを、強く読んでて感じました。

印象的な内容として、語られていたことに悪夢とはどういう夢か？という話がありました。

通常ですと、失敗する夢や、だれかに責められる夢、自分の身や大事な家族の身に災難が起きる夢を想像しますよね？もしくは、非現実的ですが、幽霊やお化け等の怖い夢等ですか。私も始めぱっとそういう夢を思いつきました。

でも、悪夢とは、現実が受け入れがたい程つらい時に見る、もう取り戻せない幸せだった頃の夢だそうです。

そんなふうに夢を見て、起きたときに思いつめてしまう程の状態からどうやって立ちなおったかを知るのも一つ得難い学びになるのかなと思います。

またタイトルの、「物語力」という単語を見て、私は初めは、サクセスストーリを語り、如何に、商品に価値があるか見せるための、物事の整理方法＆伝え方として、ビジネスの世界ではよく取り上げられる話なのかなーと思いました。

典型な手法が、アフィリエイト等で、不動産投資をお勧めする教材に使われています。どうやって節税したか、どうやって上手く指値をして安く買えたか、どうやって満室にしたか等、自分の持っている資産内容を公開して、成功体験談とともに、ノウハウを売りつける手法です。

著者の言う物語は、単に「儲けた」「勝った」「得をした」ということだけではなく、「感動」や「納得」があるストーリーがあります。全然レベル感が違うわけです。本の中の記述にもありますが、物語を作るためには、上辺の事象だけ、氷山の一角だけを見てはダメということです。

人生や仕事で成功を手に入れるために重要なのは、問題を如何に乗り越えて、そこから何を吸収し、現実に対処するかと著者はいいます。その根底を支える力として、物語を読み解く力、自分から物語を発信する力が大事だと著者は繰り返し述べています。

不動産は「物語力」で再生する/東洋経済新報社

￥1,575

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面白いです。真面目に不動産に関わっている方には、一読お勧めいたします。