不動産ベンチャーでの成長日記

ネット募集でアパマン、ホームズに一歩リードしているといわれているSUMOが最近の賃貸住宅に好まれる傾向についてセミナーをしているということで、かつ、渋谷でやるということで近いこともあってふらっと顔出してきました。

以下、ちょっとメモ書きで記載してみます。

・スマートフォンで検索している人が増加傾向にあり、特に２人以上ファミリーでその傾向が強い。

・不動産会社店舗の訪問数は平均1.9店舗と減少が続いている。

・集客効果には、インテリアデザイン等が効果が高く、設備関係更新は家賃のUPや維持に貢献している。

・欲しい設備として解答が多いのは、収納、耐震構造、浴室乾燥機、宅配BOX、駐車場、防犯カメラ、太陽光発電等の省エネ機器、床暖房。

・ソフトサービスでは、24時間カスタマーサービスセンター、家賃ポイントシステム、管理人常駐等が人気が高く、高級賃貸や分譲のサービスも徐々に求められてきている。

高級賃貸＆分譲に使われているソフト面でのサービスが、賃貸の場合数年遅れてついてきます。前から言われている事ですが、ある程度分譲の仕様等見ているといつか賃貸にも標準としてついてくるようになるため、今後の流行りやリフォーム内容を考えるときには参考になるのかなと。

ハード面での設備も現在は出尽くし感がありますが、やはり、インターネットでの買い物が主流になってますので、宅配BOXは有った方が便利と思われる方が多いようです。

管理する側とすると、勝手に閉めて他の人が使えないようにして独占したり、食べ物中に入れっぱなしにする人がいたり、出前の食器を入れて返そうとしている人がいたりと、定期的にチェックしないといけないので、めんどくさいものなのですけれども。

他にも住宅セーフティーネットの補助金 を使った、室内や共用部改装＆太陽光発電設備の取り付けや、インターネットやEV設備、配管清掃等をセットで提供しやすくできるサービスの紹介等受けました。

この補助金年内までしか使えないため、検討できる方は是非どうぞ。http://www.west-es.jp/ 　http://www.vendium.net/

後、介護事業は物件の規模により提供できるサービス内容が変わるみたいで、具体的なことは知らなかったのですが、どうやら都心ですとデイケアなら、広さもそこまで多くなくて出来るみたいです。

75歳以上の年齢の方が今後15年位は伸びていきますし、国も支援していて、かつ、事業開始のコストも低いため、参入業者がいっぱいいて、場所探している所はものすごく、多いのだというのは良い情報でした。

１F店舗が空室の際に、選択肢の一つとして検討するのは面白いのかなと。ただ、そのための間取りと設備にしなければならず、戸建てでLDの広いものであればいざ知らず、１から作るとなると結構なコストがかかります。この辺は、一度介護業者が出ていった後の原状回復の内容も踏まえて決めないと、結構きわどいかもしれません。テナントの質も問われてくるかと思います。

その後、懇親会で、よく見ているブログの著者の方とお会いでき、お話ができたのがラッキーでした。

北陸地方のとある銀行の支店担当者さんとお話した所、不動産投資については消極的であり、法人融資は元金均等払い、期間はどんだけ長くても10年で、テイルヘビーに残すとしても最大で20年間の融資期間しか取れないとのことでした。

積算価格や収益価格ではなく、完全に返済重視で、これでは不動産投資として成り立つ案件が少なくなります。「物件収入で返済額払えないなら頭金だせや、こらヽ(`Д´)ノ」と、非常に堅実な姿勢と言えるかと思います。

過去に北海道のゴルフ場で大きな失敗をし、不動産投資を嫌がる本部の方針らしく、銀行によって本当に色々なんだなぁと思いました。

翻って、東京都内のメガではない銀行さんの話ですと、某ス○ガ銀行さんが築古木造融資から手を引き始めたのに対して、収益価格と積算価格を見て、最大で20年間はひっぱれるとのことでした。

これは法定耐用年数は当然超えてますし、普通の地銀さんでもまず無理な条件です。

面白いと思いましたので、紹介してくれた売買仲介者の方を通じて今度お会いしてこようかと思います。

何をどう見て、そのようなリスクを取るのかは、銀行によって考え方がかなり違いますので、色々と融資担当者の方とお会いしてお話を聞くのは勉強になります。

大抵お会いするときは課長以上の偉い人から話を聞きますので、結構色々教えてくれますよね。

でも、まあ、無理なところで買う人が多く、成り立つ案件は少ないなぁというのが正直な所です。

セミナー等で聞いていても、え？そこで妥協しちゃうの？みたいな人多いですし。

もっと貪欲に稼いでいる人いっぱい知ってますので、勿体ないなぁとも思います。

最近読んだお勧め本を紹介致します。

200万円から6年で20億円! 売却から逆算思考する不動産投資/ぱる出版

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著者の方は、20代の6年間で当初200万円の区分マンションを購入してから、現時点では20億円の資産を所有する不動産投資家の方です。

私がこの本をお進めする理由は、著者の方は、きっちり売却益を狙って得ていることで、そのノウハウや考え方が紹介されていることです。

現在の日本の不動産投資では、買った瞬間が最も条件が良く、以後は厳しくなっていくのが一般的です。また、バブルの時の教訓からか、売却益を重視して（将来の値上がり益を重視して）投資するのは大変危険な行為であって、なるべく長期で保有し、その期間中のキャッシュフローでお金を稼ぐことが鉄則といわれています。

また、今は低金利の時代でありますから、資金調達が低コストで行えれば、例え不動産の価値が下がっていっても不動産投資期間中に得られたキャッシュにより、その目減り分が補えると考えられています。

このスタンスはとても正しいのですが、一方で売却して投資資金を回収しつつ、増やしていったほうが資本の回転効率があがって資産形成のスピードは跳ね上がります。

保有だけでいくとなると、借金返済が終わるまで、個人のB/Sは改善されませんから、たとえ借金をして少ない手元資金でレバレッジをきかせて投資していても資産形成のスピードは遅くなります。また、金利は何時上昇するかわかりませんし、借金がある以上、それは「永続的」に安心とは到底いえないのです。

そのため、手元資金をなるべく残しつつ、所有する物件数を増やしていって、リスク分散するのが一つの手法です。最近の著名なブロガーの方は、大体がこの方法を取られています。しかし、このやり方は手出しの資金が少なくても、借金が多いため経営の安定性にはかけるやり方になります。

一方で、著者の投資方法は、基本保有を前提としつつ、積極的に売却益の狙えるものは、そこを見据えて投資していますので、私は、これが理想の投資方法と言えるんじゃないかと思います。

以下、本文の中で、いいな！と思ったところを一部だけ抜粋してみます。

・どこを見てその物件を長期的に持つべきか、短期的に手放すべきかの判断をするのか？

→「購入時の金額や利回りといった単純な指標ではなく、購入物件の特徴と、その時の自身の融資環境が大事です。物件の特徴で特に大切なのは、構造と建物残存年数、エリア、修繕費用と修繕が発生するタイミングです。また、物件規模と手間のかからなさも売却しやすさに影響してきます。

売りやすい物件を具体的に考えた場合、規模はおよそ２億円までが良いでしょう。１億円未満なら、さらにベターです。同じ利回りや条件の物件でも、物件の規模によって買える人数が変わってきます。小さい物件ほど、金融機関も融資しやすいですし、融資金額が希望に届かなかったりしても、手持ちの現金で補いやすいため、買い手は多くなります。」

正直、同じ業界で働いている感覚からいえば、同じことをしようとして、失敗している同業他社がこれだけいる中で、確実に積み重ねている著者に感銘すら覚えます。

いくつか、実例とともにやり方が書いてありましたが、やはり秀逸だなと思ったのが、買い手の事情をより丁寧にリサーチしている点でしょうか。

最近読んだ本の中では、これが一番面白かったので紹介してみました。

持ち家派か賃貸派かでいえば、自分は間違いなく賃貸派であるので、住宅ローンを使うことになるとは思っていませんでしたが、諸事情で住む家から出なければならず、投資と考えられるなら有りかもしれないと方針を変えて、物件探してます。

戸建ては土地が残りますが、立地が良いところのものは高くて買えません。

かなり郊外なら買えなくはないのでしょうが、投資としては微妙でしょう。

そこで利便性と値段で、マンションに絞って探してます。

マンションの場合、新築もやはり値段からして、立地の良いところは高いのでNGです。

中古マンションについても、後で述べるようにデメリットも非常に多いのですが、リノベーションすれば部屋内は新築と変わらず使用できるため、なるべく立地の良いところで築古のものを思いっきり安く買いたたいてリノベーションする戦略を取ることにしました。

こうすることで、新築同様の内装の広い部屋で、かつ、駅近くに住むことが出来、将来的には人に貸しても元が取れるというマンションを所有することが出来ます。

具体的な購入価格の目標値は、リフォームや税金、手数料等の諸経費すべて含む総投資額に対して、人に貸せる賃料で算出した表面利回り9%及びNOIで6%を超えることとして、探しました。この水準は、ほぼ、業者さんが買い取って再販している物件の原価に近い価格になってると思います。

中々この水準で仕込むのは難しいのだろうなーと調べてみると、東急東横線沿い、築古の中古の駅近くマンションって数が少なく、しかも、大抵売れてません。

そのため、ほとんどの仲介業者さんが扱っているのが同じマンションになります。そこで、元付（売主が依頼している仲介業者）に直接アプローチして、売主の状況を聞いたうえで、折衝していくと案外下がるケースが多いと感じております。

理由として考えられるのは、以下の点でしょうか。

・今は完全に買い手市場になっていること。

・築古物件は、耐震性能に問題があるといわれていて特に震災以降、忌避されやすくなっていること。

・大抵は住んでいた時のままで、内装きれいにしたりせずに内見させており、中がボロボロで見たときのイメージが悪いこと。

・築古物件の売主の大半は債務が完済しており、お金に困っていないこと。

また、ポイントとして知っておきたいのが、ほとんどのマンション仲介業者さんは、まずは買い取り専門業者に物件情報持ち込んで安い価格で早く処分する気があるか売主に確認している点です。そのため、その時の提示価格が売主の頭に刷り込まれており、長く待ち続けるくらいなら、業者買い取り価格以上で売れるならいいや、と考えて値段を下げる売主も結構いる点です。

また、大抵の仲介専門業者さんは、かなり価格交渉には前向きに乗ってくれるため、動きの良い、自分が狙っている地域の営業マンさんと、懇意にさせていただくと情報を集めるのは楽です。特に大手は動きが良いですね。

他にも、競売も追いかけてますが、むしろ競売の方が安く買えると考える方が多く参入していることから、横浜の物件で、自分が住みたいと思う中古マンションの落札価格の推移を見ていると、かえって割高になっていることが多い気がしてます。

上述の理由で、私は築年数が古いマンションをリノベーションして買う選択が持ち家を買うには良いと考えましたが、当然デメリットはあります。

以下のものが主なデメリットでしょうか。

・大規模修繕計画がきちんと策定されていないと、いきなりとんでもない額の修繕代金を負担しなければならないときがくる可能性がある。

・上記に加えて、計画がダメな場合、理不尽な修繕積立金の値上がりが来る可能性があります。

・住宅ローンは最長35年組めますが、銀行によっては建物の法定耐用年数（47年）で見たり、伸ばせても60年までなど一定の期日は定めているため、築30年超えているマンションでは、35年ローンはほとんど組めません。よって、必然的に借入期間が短くなります。

・既存の中古住宅を購入する場合、住宅ローン控除は、以下の規定を満たしてなければ使えません。

　①床面積50m²以上

　②築後20年以内（耐火建築物は25年以内）又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること

　管理がよほどしっかりしている所でなければ、適合証明が出ずに②の理由で使えなくなります。

・RC造は、50～60年持てばよい方ですので、借入期間が残っている間に建て替えの時期が来る可能性が高いこと。

※既存建物の容積率が余っていて立地が凄く良い場合は、むしろ建て替え時に儲かる可能性がありますが、大抵は建て替え時に大きな費用負担を迫られます。

・1981/5以前に申請している建物は、旧耐震の建物になるため耐震性に問題があることが多いというリスクがあります。

・売るときに、買主が住宅ローンを使おうとしても、古すぎて使えずに売れなくなる可能性が高いです。銀行に物件の目利き等できませんので、必然的に年数が経過するほど日本の不動産は価値が下がっていくことになります。

・住宅ローンは、住宅として使うから借りれるローンですので、人に貸すと期限の利益喪失事由にあたり、一括弁済もしくは事業性ローンへの借り換えを求められるケースがあります。

　※大抵の人は、この大きなリスクを知って貸してしまっているのですが、転勤等やむにやまれぬ理由がある場合は、銀行も承諾しますので、事前にきちんと相談してみると良いと思います。

投資期間中のすべてについて、自分が住んでいる場合、貸した場合、建て替えが生じる場合、修繕積立金が上がる可能性等、総合的に判断して購入しないと、中古マンションもリスクは大きいと思いますので、

十分に注意して、選択されると良いと思います。

まあ、自分にとって区分の最大のメリットは、「立地の良いところを安く買えること」につきると思ってますので、それに沿う形で選んでみました。また、今の時代、出口（不動産の売却益）に期待しないという考え方もこの選択を選ぶ考え方の一つになっている気がします。

新築好きな方や戸建て志向に方は、こんな考えもあるのだなと思ってもらえれば幸いです。

不動産投資を受けるときの、銀行融資の考え方について、ちょっと書いてみます。

銀行は人に貸すときに、主に①貸し手の属性（収入、資産内容、年齢、勤続年数、不動産投資目的であれば実務経験や実績等）と②物件そのものの価値を見ます。

銀行融資を受けて不動産投資を行うためには、①と②両方の条件が良くないと融資が受けれません。

加えて、全国展開をしているような大きな銀行は別ですが、信金や第二地銀等は地域が限定されています。近くに住んでいて、融資先もその銀行が担当している地域内に限定されます。（詳しくは銀行に聞いてみて下さい。）

①については、年収で言えば最低500万円位からでしょうか。後は勤務先が一部上場企業や公務員ですと融資審査上は、有利に働きます。（個人的には、規模が小さい銀行になればなるほどその傾向が顕著な気がします。）

②については、いわゆる物件の「担保価値」、つまり、最悪支払いが滞った場合には、銀行はその物件を売却して資金回収を図りますので、その売れるであろう金額と、返済期間中の返済能力（稼げる力）を見ます。

この算出方法として、ざっくりいうと、「積算価値」「収益価値」を両方を計算して、それにそれぞれの銀行の考え方を加味して、算出してます。

・「積算価値」とは、その物件の希少価値のことで、例えば、立地が良い、建物が新しい等条件がそろうほど価値が上がります。

・「収益価値」とは、稼働率8割想定のNOI（※1）で、法定耐用年数（※2）-築年数の期間で金利4%の支払いに耐えれる金額となります。（これは銀行により異なると思います。）

※1・NOI＝年間家賃収入－不動産管理コスト

・不動産管理コスト※＝（管理費＋修繕費＋保険料＋共用費＋固定資産税等）

※2・法定耐用年数とは税法上のその物件の償却年数のことを指します。

ちょっと、専門的で難しいかもしれませんので、以下の本がとても参考になると思います。

「超優良物件」を格安で入手する不動産投資法 ～初心者でもできる！ 不動産投資プラチナ指値術～/ぱる出版

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後、銀行の考え方を知るに良い本として、以下の２冊がおすすめです。

たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術/ソフトバンククリエイティブ

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決定版！ 大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル/すばる舎

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具体的な担保掛目については、銀行の担当者の方からうまく聞き出せれば教えてくれます。大体本部で基本的な考え方は統一してるはずです。

要点でいえば、ちゃんと借入期間中返済し続けられる物件なのか、銀行の事情（本音と建て前）をくみ取ってくれる人なのか、不動産の運用がしっかりできるのか等を、きちんと把握したうえで融資をしてくれるわけです。

銀行の事情といいますと、例えば融資先の支店に儲けて貰っているかです。これは進められた金融商品を買う事も含まれますが、預けている預金額等も見てます。貸しているお金、預かっているお金双方を見てますね。後は銀行によっては、将来性等も見てきます。資産家の方であれば、相続対策等で資金需要を取り込めれば、いいお客さんになってもらえますし。

法令順守は絶対ですので、違法建築物等はNG。風俗等が入っているような物件も基本NGと聞きます。また、住居は比較的融資も通りやすいですが、事務所、店舗が含まれて特に地方だとやや融資が慎重になりますね。

でも、正直言って銀行の融資の審査は、今厳しいと言われてますけど、個人的には甘いと思ってます。逆に借りやすい銀行から借りるのはやめた方が良いと思います。普通じゃ借りにくい人に貸している分金利は高くしてきますし、貸し出し上限等色々と制約がついてきます。

以下、初めて銀行から借りる場合の、諸銀行に対しての雑感を少々。

スルガ銀行は特徴的ですよね。変動で4.5%。取引実績等進んで来れば金利下げてくれるみたいですけど。また、法定耐用年数超えていても融資を出してくれていて、木造築古とか結構スルガの独占状態になっていたみたいですが、流石にやりすぎということで、手を引いたみたいです。個人しかやらないのも特徴的ですよね。

融資を受ける際には、自己責任で、慎重にご判断頂くことをお勧めいたします。

オリックスはプロ中のプロですので、契約書等読み込むとかなり厳しい内容になっています。期中返済の違約金など囲い込みもきっちりしてきます。また、完全に合理的に動くし、交渉もしっかりとしてきますので、結論出すのは早いですし、話も分かってもらえますが、メガバンク程ではないにせよ、厳しい銀行だと思います。

静岡銀行は、土地の価値を高く見てくれますが、建物の担保掛目はかなりからいです。神奈川進出に結構積極的になってます。。

りそな銀行は最近融資姿勢が積極的な気がしてます。金利もかなり頑張ってくれます。でも色々、売買仲介の方に話聞くと、とにかく審査遅いみたいです。担当にもよるのでしょうけど。

横浜銀行は、最近は少し新規の門を狭めて、借り換え需要を取り込む姿勢が強い気がしてますね。資産超過な方で規模がある程度大きいと、1%前半、本当に優良顧客だと1%切りますし。固定金利等も比較的頑張ってくれるなーと思います。

まあ、やはり銀行融資は、人の紹介とか、実績作っていくとかで自分で開拓していったほうが良いと思います。コネもかなり効く世界ですから。

最近、はまっているブログをご紹介いたします。

赤井誠のゼロからの不動産投資

サラリーマンを続けながら、セルフリフォームをして、競売物件を購入して、法人も作ってとかなりパワフルに活動されている方ですね。ご夫婦でセルフリフォームをして、コスト削減に取り組まれている事や、

不動産投資家として悩まれている事など、共感できる部分も多くて、楽しみに読ませて頂いております。

新築木造アパート（AP）の場合どれくらい利益を抜いているのか、元メーカーの営業マン、某大手ハウスメーカー専属工務店の知り合い、投資用物件自分で作って売っている中小企業の営業マンの人から聞いてみました。

悪質な業者ですと、利回りで売ろうとしてきますので、住まいの東急東横線沿いの立地のものなら3割位抜いてるみたいです。利回り8%ちょっとでも売れますからね。（菊名、綱島辺り。）

比較的良心的で、その後の管理や付き合いを重視して売っている業者で1.5～2割位でしょうか。

大手メーカーだと2.5～3割位は抜いてくるイメージです。

聞いてみた価格帯は5000～8000万円位の木造アパートです。ほとんどの事例は神奈川県内。

半年かかりの事業なので、戸数が6戸位のものならば、最低500万以上は儲けたいみたいですね。

最近だと20㎡～25㎡、バストイレ別、モニター付きインターホン、IHコンロ、大型ロフト、ペアガラス、ウォシュレット付なんてのがやたら出ている気がします。

工務店の下請けで実際に作る人に頼めば、土地から買っても利回り13%位の新築は出来るみたいです。（小田急、京急沿線なら比較的実現しやすい、東急東横、田園都市線では無理。）

ただ、今、新築建てるとすると何が問題になるかというと積算価格みたいです。要は、融資の金額が総事業費の7割位しかでません。分割融資（土地買って、家が建つまでの間利息の支払いのみとする融資）をしてくれるのは、神奈川では、横浜銀行多いみたいですね。財務体質をよくするという視点では、頭金入れるのは良いことだと思いますが。

大体路線価土地値に0.7か0.8掛け、新築コストに0.7掛けが銀行の担保評価となります。駅近ければまた違うみたいですけど。ネットに出ている新築の売りものだと9%ちょっとがほとんどです。それでも実際は売れていくんです。

でも、しっかり自分で土地から探せばもうちょっといいものができますね。

実際有名ブロガーな人が新築APの話するときは、利回り13%前後が多い気がします。それも駅すぐの所で。

地道に探していると、サラリーマンの人でもそういう物件を取得できるんだなぁと思いました。

不動産投資は一度初めると、ひたすら買い進める人が多いですよね。

ただ、一棟目で失敗すると二棟目に行けなくなってしまうのですが。頭金入れすぎて現金がなくなる、積算の出ないものを買ってしまって、財務体質が債務超過になるなどが主な理由みたいです。

なので、新築APは最初に買う買い物としてはあんまりよくないのかなぁと思います。

後、本日はよく見ている赤ちゃんのブログ に出てくるモダンアパートメント の土山さんとお会いしてきました。リノベした部屋を3ヶ月以内に仲介で決める成功率が96%と、リノベ＆仲介を行っていただけるそうです。こういうリノベーションは、とても面白いです。ホームページの実例も色々なことをやられていて大変勉強になりました。

普段の仕事とは全く関わりのないところで、同業の方の話を聞くのは大変勉強になります。

タイトルの通り、不動産投資をすべく物件を週末時間のあるときにちょこちょこ見てます。

大分不動産売買仲介のお知り合いが増えました。

情報が勝手に集まる仕組みは結構出来てきたので、あとは当てはまる物件を見て調べて、計算して、買付入れて、交渉して、結果妥協しないため買えないという循環が続いています。

資料取り寄せだけなら、もう数えられなくなっていて、物件見た数も週2物件以上は現地を見てるので50物件～60物件位は物件見たのかな？

そんな中、本日見たのが今までで一番ダメな物件でした。

いや、いいものを書くのが普通なんでしょうけど、印象強かったもので。。

駅とみかけの利回りは決して悪くなく、（某ターミナル駅徒歩15分という表記で、RC造14%とか、積算も余裕で出ます。）施工も大手なのでつくりが悪いわけでもなく、そのため問い合わせが多いんだけど、情報だしてから半年以上経つも、今まで見た個人から業者含めてだれも買付すら入れていないという物件。

何がダメかって管理が致命的にダメ。後売主にやる気が全くない。設備も悪い。

・資料取り寄せをお願いするも売主が捕まらず売買仲介でまともな資料が出てこない。（半年も！）

・そのため元付のもとにも売買に必要な資料がない。

・現在稼働率70%

・この繁忙期ですら、物件募集は1室だけ。他の部屋はリフォームすらしてない。

・ここ数年新しい人は入っていない。

・唯一のリフォームしている部屋のリフォームが半年前。（異臭がたちこめていて、始め部屋に入れなかった。）

・電気温水器であり、ガスがない、そして埋立地のため公共下水もなく浄化槽

・築24年で長期修繕を一度も実施していない。

・18㎡弱のワンルーム、バストイレ一緒、実際駅から徒歩30分かかった。

・埋立地で海が近く津波起きたら終わり、かつ、震災時近くの道路が液状化している地域

これで管理何年も放置プレイでまだ借金を後20年以上抱えているって、正気の沙汰じゃないですよね。

売れると思っているのでしょうか。

そして、現在の売主さん転売業者から買っているのですが、何となく、謄本見ていると結構抜かれてるんじゃないかなぁという気がしてなりません。

人のことだけど、関係ないけど、仕事柄、これわあかんわと言いたくなりました。何故繁忙期に満室にして売ろうとしないのか理解に苦しみます。

そのほか、本日は２物件を見ました。買付入れている物件で進んでいるのもありますし、そろそろ決着つけれるといいなぁと思いますが、妥協しちゃ意味がないため、こつこつとやって行こうと思います。