不動産投資を受けるときの、銀行融資の考え方について、ちょっと書いてみます。
銀行は人に貸すときに、主に①貸し手の属性（収入、資産内容、年齢、勤続年数、不動産投資目的であれば実務経験や実績等）と②物件そのものの価値を見ます。
銀行融資を受けて不動産投資を行うためには、①と②両方の条件が良くないと融資が受けれません。
加えて、全国展開をしているような大きな銀行は別ですが、信金や第二地銀等は地域が限定されています。近くに住んでいて、融資先もその銀行が担当している地域内に限定されます。（詳しくは銀行に聞いてみて下さい。）
①については、年収で言えば最低500万円位からでしょうか。後は勤務先が一部上場企業や公務員ですと融資審査上は、有利に働きます。（個人的には、規模が小さい銀行になればなるほどその傾向が顕著な気がします。）
②については、いわゆる物件の「担保価値」、つまり、最悪支払いが滞った場合には、銀行はその物件を売却して資金回収を図りますので、その売れるであろう金額と、返済期間中の返済能力（稼げる力）を見ます。
この算出方法として、ざっくりいうと、「積算価値」「収益価値」を両方を計算して、それにそれぞれの銀行の考え方を加味して、算出してます。
・「積算価値」とは、その物件の希少価値のことで、例えば、立地が良い、建物が新しい等条件がそろうほど価値が上がります。
・「収益価値」とは、稼働率8割想定のNOI（※1）で、法定耐用年数（※2）-築年数の期間で金利4%の支払いに耐えれる金額となります。（これは銀行により異なると思います。）
※1・NOI＝年間家賃収入－不動産管理コスト
・不動産管理コスト※＝（管理費＋修繕費＋保険料＋共用費＋固定資産税等）
※2・法定耐用年数とは税法上のその物件の償却年数のことを指します。
ちょっと、専門的で難しいかもしれませんので、以下の本がとても参考になると思います。
- 「超優良物件」を格安で入手する不動産投資法 ～初心者でもできる！ 不動産投資プラチナ指値術～/ぱる出版
- ￥1,575
- Amazon.co.jp
後、銀行の考え方を知るに良い本として、以下の２冊がおすすめです。
- たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術/ソフトバンククリエイティブ
- ￥1,575
- Amazon.co.jp
- 決定版！ 大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル/すばる舎
- ￥1,890
- Amazon.co.jp
具体的な担保掛目については、銀行の担当者の方からうまく聞き出せれば教えてくれます。大体本部で基本的な考え方は統一してるはずです。
要点でいえば、ちゃんと借入期間中返済し続けられる物件なのか、銀行の事情（本音と建て前）をくみ取ってくれる人なのか、不動産の運用がしっかりできるのか等を、きちんと把握したうえで融資をしてくれるわけです。
銀行の事情といいますと、例えば融資先の支店に儲けて貰っているかです。これは進められた金融商品を買う事も含まれますが、預けている預金額等も見てます。貸しているお金、預かっているお金双方を見てますね。後は銀行によっては、将来性等も見てきます。資産家の方であれば、相続対策等で資金需要を取り込めれば、いいお客さんになってもらえますし。
法令順守は絶対ですので、違法建築物等はNG。風俗等が入っているような物件も基本NGと聞きます。また、住居は比較的融資も通りやすいですが、事務所、店舗が含まれて特に地方だとやや融資が慎重になりますね。
でも、正直言って銀行の融資の審査は、今厳しいと言われてますけど、個人的には甘いと思ってます。逆に借りやすい銀行から借りるのはやめた方が良いと思います。普通じゃ借りにくい人に貸している分金利は高くしてきますし、貸し出し上限等色々と制約がついてきます。
以下、初めて銀行から借りる場合の、諸銀行に対しての雑感を少々。
スルガ銀行は特徴的ですよね。変動で4.5%。取引実績等進んで来れば金利下げてくれるみたいですけど。また、法定耐用年数超えていても融資を出してくれていて、木造築古とか結構スルガの独占状態になっていたみたいですが、流石にやりすぎということで、手を引いたみたいです。個人しかやらないのも特徴的ですよね。
融資を受ける際には、自己責任で、慎重にご判断頂くことをお勧めいたします。
オリックスはプロ中のプロですので、契約書等読み込むとかなり厳しい内容になっています。期中返済の違約金など囲い込みもきっちりしてきます。また、完全に合理的に動くし、交渉もしっかりとしてきますので、結論出すのは早いですし、話も分かってもらえますが、メガバンク程ではないにせよ、厳しい銀行だと思います。
静岡銀行は、土地の価値を高く見てくれますが、建物の担保掛目はかなりからいです。神奈川進出に結構積極的になってます。。
りそな銀行は最近融資姿勢が積極的な気がしてます。金利もかなり頑張ってくれます。でも色々、売買仲介の方に話聞くと、とにかく審査遅いみたいです。担当にもよるのでしょうけど。
横浜銀行は、最近は少し新規の門を狭めて、借り換え需要を取り込む姿勢が強い気がしてますね。資産超過な方で規模がある程度大きいと、1%前半、本当に優良顧客だと1%切りますし。固定金利等も比較的頑張ってくれるなーと思います。
まあ、やはり銀行融資は、人の紹介とか、実績作っていくとかで自分で開拓していったほうが良いと思います。コネもかなり効く世界ですから。