こんにちは日本AMサービスの堂下です。
本日は「不動産価格の調整機能」についてです！
不動産投資は一般的に流動性がないと言われていますが、
これはすぐに処分したくても、一般的な購入価格で購入しているケースだと
諸経費や借入を行っているとすぐに売却をしてしまうと損をしてしまう事になります。
損をだせば＝いくらでも早く売れる
と言う事実はありますが
ですが、そんな事はできません。
物件価格にもよりますが、こんな事をしたら数千万円の損をする事もあります。
これとは反対で上場有価証券はその日に価格が決められて
売却をしようと思えば、取引所が開いていれば即時に売却が可能です。
余程の事がない限り1日で大きな損失を出す可能性は低いです。
ではこの余程の事とは何でしょうか？
有価証券の場合、先物取引や信用取引で元金の何倍もの額を投資している
ケースです！
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冷静に考えてみて下さい、、、既にお気づきの方もいらっしゃると思いますが、
不動産投資は流動性もなく
さらに相当大きな信用取引を行っている事になっているというのが現実です。
（いつも記事にするゼロエクなんてものは無限の信用取引です）
そして即座に換金するには相当大きな損失を被る可能性がある！
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前置きは長くなりましたが、
上場株式などの有価証券の価格調整は
その日の取引価格で
「もうこれ以上、上がらない」と思えば売却するし
「まだこれから上がる」と思えば購入します
市場に「トランプ大統領」「FF金利」「日銀政策決定会合」など
何かしらのイベントが発生や噂ベースの思惑で株価が変動します。
つまり、すべては株価に影響する事が
「すべて織り込み済み」という考えもあります。
これはすぐに売却できると言う流動性の利点で
価格調整が行われるひとつなのかもしれません。
では現物不動産投資はどうでしょうか？
考えれば考えるほど、恐怖心を煽ってはいけませんが、恐ろしくなります。
現在のマーケットの様に金利が安くなり、銀行の貸出意欲があり、
サラリーマン収入で信用を造らされた方が割高な物件を
大した見当もせずに購入してしまう方も多い様です。
先日のブログでアパートローンの貸出しが抑制されている記事を紹介しましたが、
不動産価格は融資がなければ恐らくピークアウトに向かいます。
ですが、現物不動産の場合、市場が崩れた時に上場株式の様にすぐに売却をして
「損失を確定する」
というわけにはいきません。
さらに金利があがり貸出意欲が低下すれば、潜在的に保有する不動産の
価値は下がっていく一方なのに、売却代金で元利金を返済できないので
売却することすらできません。
つまり実質的には不良債権化しているにもかかわらず、
何とか他の所得で元利金を支払って延命措置をし続けるしかない状況です。
（当然、キャッシュフローが回っている物件であればいくらでも延命措置ができます、
問題なのは今の物件価格と元利金の支払いを考慮すると、相当きついキャッシュフローで
運用している事実があるという事です。）
では、こうした不動産の価格調整はどこで行われるのでしょうか、
結局これが不動産バブルだと思います。
一気に坂道を転げるしか方法がありません。
ですのでこうした経済循環が同じ様に繰り返されるようにも思います。
そうした市場になると銀行は不良債権となる不動産を選別をし、
処理を行って行く事になります。
個人の方も逆ザヤになってしまうと相当厳しい状況に追い込まれます。
最終的には自己破産などしか方法論がない所まで陥ってしまいます。
ここ数年の市況で物件価格は相当上昇しており
さらにキャッシュフローにマイナスの影響を及ぼす、
既存マンションの空室率や新築投資物件の供給数の多さが
大きくクローズアップしている状況です。
将来に影響する溜まりに溜まったインパクトは本当に大きな物になって帰ってくると思います。
本来であれば、上場有価証券と同じように高値更新はしたものの、
一度調整が入ったりすることで価格調整が行われますが、
不動産投資価格は上がり一辺倒です。
途中で調整される事もなければ、
「金利が低いから、高い価格で購入するべき」なんていう意味のわからない指南する
輩もいる世の中です。
また、上場有価証券は株価が下がったとしても一義的に業績に影響される事はありません、
（細かく言うと、役員などの株価への責任などはありますが割愛します、
当然のことながら不動産の影響で市況が悪くなり業績影響もありますが、、、、）
しかも上場企業の内部留保などは、そう簡単に会社自体が吹っ飛ぶ様な額ではありません、
自己資金だけの投資でしたら、塩漬け状態にすることもできます。
しかしながら、ここ数年の割高市場で購入した「危険な不動産」はどうでしょうか？
ゼロエクもしくは高レバレッジで購入している物件は
会社で言う財務内容は鼻から債務超過状態で、
そんな状況では不足の事態が起きても追加で借入れもできず、
自己資金で大きな改革を行う留保金もないのが殆どです。
最初から四面楚歌状態という事なのです。
どれくらいまずいか計算してみます！
例：１億円の物件（諸経費込） 表面利回10％ 経費率20％ 築年数25年経過
借入１億円 借入期間20年 金利3.5％ 前提：手元資金0＝金利が高くなる
※減価償却費を考えると複雑になるのでキャッシュベースで考えます
1億円の毎年返済500万円 金利350万円※毎月返済は考慮しません
年間元利金850万円 月額元利金70万円
物件の年間収入
10％1000万円-元利金返済850万円＝150万円
毎月10万円手元に残る
ではないですよね、、、、経費を忘れてはいけません、
経費が毎年200万円 毎月16万円
管理費などを考えると修繕、その他に使える金額は10万円程度でしょうか、
と考えるとすでにキャッシュの手残りはありません。。。。
さらに課税所得があれば税金が課税され。。。。。
これが現実なのです、
つじつま合わせでローン期間を延ばして、年間の元金額の返済額を小さくしたり、
なぜかシミュレーションに修繕費などが入らずに、管理費、火災保険、固都税位しか
入っておらず、購入者には見えない調整が行われているだけなのが現実です。
これが25年以上経過した物件ですから、将来さらに大きなリスクを含んでいます。
こうした話をすると元金返済をしているので、
「純資産が溜まっていると」言う方がいますが、
バランスシートの性質を理解していれば、そんな発言になりません。
まず思い出してみて下さい、
諸経費まで借入を行っているので、購入した段階で債務超過状態なので、
まずこの部分の解消をするまで純資産が増えて行く事はありません。
そうした中で市況の変化が起こり、時価評価したとします、
その時に時価が元利金を上回れば良いですが、
高値で購入しているケースでは、大幅に時価が下がるので、
さらに債務超過額の規模が大きくなると思います。
では「売らなければ良い」
次から次へと現実逃避的な話が出てきますが、
期中のキャッシュフローはうそをつきません、絶対的にかかるものがあるわけです、
管理費、空室が出れば修繕費、広告費、水光熱費、固都税、保険料などなど
無理に購入した物件には見えない経費が多く出てきます。
ゼロエク投資を行っている方で
「期中のキャッシュフローはゼロで良い」などという方も稀にいますが、
とんでもない話です。
こうした考えは恐らく家賃収入で元利金を返せているので、
その分、純資産が増えているなどと言われて安易に信じている証拠だと思います。
またこうした意見は「私の投資手法はキャピタルゲイン目的だ」と宣言している
様なものですが、
キャピタルゲイン投資の本質は値上がり益を目的としているわけですが
つまり安く購入して高く売るです
実際には高値掴みをしているのキャピタルゲインがでる可能性は限りなく低いです。
本来、自己の生活の安定を目的として購入した資産に
足を引っ張れらる可能性がある方は非常に多い様に思います。
最後になりますが、不動産価格の調整機能はいきなり現れます
こうしたリスクを考えて行く事も不動産投資の醍醐味です。
「買う判断」「売る判断」を決めるのも投資家自身が持っています。
「価格の変動が見えずらい」「すぐに処分できない」
だからこそ、自己で妥当な価格を決め
それを実現する可能性やリスクを吟味しながら売買を行わなくてはならないと思います！！
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