こんにちは日本AMサービスの堂下です。

 

本日は不動産投資を行う上でキャッシュフロー・シミュレーション（CFS）が

 

いかに重要かを具体的に説明をさせて頂きます。

 

CFSを行う理由は最終的に不動産投資が事業性のあるものかの判断材料になるからです。

 

例：1億円　建物3,000万円　土地7,000万円　借入1億円　返済25年　利息2.5%

　　家賃収入年間1,000万円　

　　経費率20%(管理費、修繕費、広告料、水光熱費、保険、固都税等→利息を除く経費）

 

家賃収入1,000万円から経費20％、200万円を差し引くと

 

通常の営業利益（物件を借入しても全額キャッシュで購入しても変わらない利益）

800万円

 

ここから利息を計算

1億円×2.5％＝250万円（通常は月々返済なので若干少ない）

 

営業利益-利息＝550万円（これが課税所得）

 

550万円に法人税等（法人税、地方税、住民税、事業税等）約24%、120万円

 

550万円-120万円＝430万円

 

ここからがまた複雑になります。

 

税引後の430万円に非現金支出の減価償却費100万円（償却期間30年と仮定）を足します

※減価償却費は建物価格を残存耐用年数で毎年同額を計上します。

　減価償却費は経費となりますが、支出はありません。（購入時に建物価格に支出しているため）

 

430万円+100万円＝530万円

 

ここから借入金の元金返済をします。1億円÷25年＝400万円

 

530万円-400万円＝130万円

 

この130万円が純粋に手元に残る金額になります。

 

1億円で購入して1年間で手残130万円（おおよそ月11万円）の投資

 

そして物件購入時に支払った

 

不動産取得税、登録免許税、仲介手数料は大よそ400万円程度かかっています。

 

不動産投資は実はこれくらいシビアなものです。

 

固定した収入、経費の中の話をしていますが、

 

実際には

 

空室が発生します

 

不測の経費が発生します

 

現状の市場で家賃が大幅に増加する事はないので

 

どちらかと言うとネガティブな事しか発生しないのが不動産投資です。

 

ポジティブな話は物件価格が上昇すると言う事ですが、

 

これは「買えるから買う」というスタンスで行った不動産投資で得る事は難しいですね。

 

ですのでCFSが本当に重要となるわけです。

 

上記で説明をした赤字で強調した部分は重要です、

できれば試しにこの部分を色々変えて計算をしてみて下さい。

保有している不動産の条件で当てはめても良いと思います。

 

どの部分が変動すると大きく変わるか

 

どの部分が大きな比重をしめているか見えてくると思います！

 

今回はインカムゲインのお話をしましたので、

 

キャピタルゲインの考えをまたお伝えしたいと思います。

 

下記のサイトで不動産投資の本質、重要な部分を紹介しているので

宜しければご参考下さい！

 

Reibee～次世代のための賃貸経営情報～

http://reibee.japan-am-service.com/

 

 

 

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