こんにちは日本AMサービスの堂下です。

 

Reibeeにて新たな記事を追加いたしました。

 

不動産投資家の心得

 

個人の不動産投資は様々な問題で過渡期を迎えてきます。今までは素人同然で不動産に何の知識もない投資家の方が主流でしたが、

今後はしっかりと資金計画、運用計画をしっかり考えている投資家に銀行も融資をすると思います。

不動産投資を始める前にまずどんな心得が必要か説明をさせて頂きます。

 

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こんにちは日本AMサービスの堂下です。

 

過去の記事で紹介をさせて頂きましたが。

 

耐用年数が経過している木造を一時的な節税目的で不動産投資ですが、

 

5年目のキャッシュフローの変化に言及させて頂きました。

 

この部分を考え始めている人が増加している様です。

 

Reibeeにて下記の記事の閲覧数が大きく増加しています。

耐用年数経過後に要注意

 

恐らく節税目的（営業トーク）で購入された不動産の多くが

 

例のスキームで高金利

原状回復日、広告料、修繕費が多額にかかる

（築が古い物件は収入の20％以上の経費がかかる事もある）

稼働率が安定しない

 

状況だと思います。

 

ただでさえ楽ではない運用の中で減価償却費が計上されないとどうなるか

改めて説明をさせて頂きます。

 

耐用年数経過後の木造　7,000万円（土地5,000万円、建物2,000万円）　収入700万円　経費140万円　固都税・保険35万円

金利3.5％　毎年元金返済350万円　利息12万円　減価償却費2,000万円÷4＝500万円　税率30％

 

利益の計算（減価償却費計上期間）

収入700万円-経費140万円-固都税・保険35万円-利息12万円-減価償却費500万円＝13万円

13万円×30％＝3.9万円の税金（サラリーマン所得と合算しても節税対策にならない×）

 

キャッシュフローの計算（減価償却費計上期間）

収入700万円-経費140万円-固都税・保険35万円-元金返済350万円-利息12万円-税金3.9万円＝159.1万円

利益3.9万円に対して手許に残るキャッシュは159.1万円なので

減価償却費の影響で物件単体の収入には節税対策になっている

 

 

次に減価償却費が取れなくなった場合　※利息は期間経過を考慮していません

 

利益の計算

収入700万円-経費140万円-固都税・保険35万円-利息12万円＝513万円

513万円×30％＝153.9万円の税金

 

キャッシュフローの計算（減価償却費計上期間）

収入700万円-経費140万円-固都税・保険35万円-元金返済350万円-利息12万円-税金153.9万円＝9.1万円

利益513万円に対して手許に残るキャッシュは9.1万円になります。

 

もうお気づきの方がいらっしゃると思いますが、

手許に残るキャッシュの差額は150万円、これは減価償却費500万円に対しての税率30％と言う事になります。

 

わずか5年でキャッシュの手残りが150万円減り

それどころか何かあったらキャッシュがマイナスになる水準の手残り9.1万円という水準です。

 

これは居ても立っても居られない状況なのは当然だと思います。

 

売却するにしても今の市況を考えると高値での売却は難しく

売却するにしても簿価よりも借入残高の方が大きいため

借入残高額で売却できても売却益に40％もの課税がされます。

 

このケースで売買の試算をすると、

 

簿価5,000万円（土地5,000万円+建物0円）

借入残高5,600万円（7,000万円-350万円×4年）

 

仮に5,600万円で売却できた場合

5,600万円-簿価5,000万円＝600万円の売却益がでるため

600万円×40％＝240万円の税金がかかります。

 

売却する手数料などを考えると税金は減るにしても

売却するために300万円は手数料と税金の持出が必要になるわけです。

 

これが「節税目的」や「最終的に土地で売却すれば良い」

などと言う営業トークの結果なのです。

 

もしこうなってしまった場合、追加で物件の購入を推奨してくる業者もいますが、

それもさらに状況を悪化させる事が多いです。

 

まずは現状で削減できる費用がないかなど見直す事から始めましょう。

管理会社が変われば費用も変わります。

 

オーナーの考え方が変われば不動産投資が変わります！！

 

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空室対策３つのポイント

 

賃貸市場において1～3月は引っ越しシーズンとなります。この時期にどれだけ稼働率を上げられるかが賃貸経営において肝となるのは言うまでもないと思います。繁忙期にお客を逃さない空室対策を3つのポイントで解説をさせて頂きます。。

 

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こんにちは日本ＡＭサービスの堂下です。

 

不動産投資市場は完全にネガティブな記事ばかりになりましたね。

 

少し前まではポジティブばかりだったのに、本当に市場は面白い物です。

 

さてスルガ銀行の決算発表が行われて貸倒引当金により大幅に赤字となりました。

 

またレオパレス問題やＴＡＴＥＲＵの改ざん問題の報告など

 

改ざんや虚偽などが露わになってきました。

 

当り前じゃない事が当たり前に行われてきたのだから、

 

当然、そうしたエラーな行動を取った業者は市場から退場しますし、

 

そんな業者から不動産を購入した投資家も何かしらの影響が出ているのは当然です。

 

不動産投資はキャッシュフローを意識する事を何度も言ってきましたが、

 

これを無視した物件が購入できたのは改ざんされた預金額であったり

 

収入であったり、ずさんな金融機関のデューデリジェンスです。

 

これが是正されるまで、恐らく不動産価格は下がっていくのだと思います。

 

実際に感じる事ですが、今月より依頼を受けて売りに出した1ＬＤＫのオーナーチェンジ物件ですが、

まったく問い合わせがない状況です。

 

リーマンの時はファンド会社などが大きな影響を受けただけでしたが、

 

今回は個人投資家が本当に大きな影響を受ける事になるので、

 

まだまだ悪い話が出てくると思います。

 

東京オリンピックまで1年、オリンピック景気の話は何処へ

 

やはり投資はこういう物です

 

リスクを考えない投資は投機でしかなかった

 

そう思わずにはいられません！

 

やはり不動産投資も投資です。

 

その部分を明確に分かってリスクを考えながら投資をしている人が

 

勝のは当然だと思います！

 

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不動産投資市場も今年に入り動きがなくなってきました。

複数年にわたり高値掴みの警笛を鳴らしてきましたが、

「かぼちゃの馬車問題」で終止符をうちました。

これから不動産投資をスタートする方のために、

今回は過去に掲載した記事を更新を加えさえて頂きます。

 

不動産投資は仲介会社、管理会社に任せきりと言う姿勢ではうまくいきません。

賃貸「経営」と言う心構えをもつ必要があります。

 

・常に物件の稼働率を気にしなくてはならない

・突発的に発生する修繕費用がある

・大きな場所、箇所の更新で大きな費用がかかる事がある

・元利金は何があっても返さなくてはならない

・業界には調子の良い業者が山ほどいて皆さんを鴨にする

・本当に良い物件は非常に少ない

・運用におけるキャッシュフローを意識する

・やはり大家さんも常に勉強が必要

・良いエージェントを見つけなければならない

 

そして何よりも自分の知識や経験が及ばない

市場（賃貸受給バランス）との戦いです。

 

まれに見かける郵便ポストの複数にテープが張られている物件があると思います。

「終わった物件」と思っても実はそうではない事があります。

 

実は保有する土地から建物を建築して資産運用としてアパートを保有しているオーナーは

既に借入金の支払いを終えており、空室が増えても十分食べていける水準であったりします。

ですので、あれだけ空室があっても気にならないのです。

 

その状況として比較して現代の大家さんは、割高物件をフルローンで購入をして30年近く返済に縛り付けられます。

いざと言う時に物件を売却しても借金が返済できない水準で、高金利のため、誰を食べさせるための不動産投資か

と思う不動産投資をされている方が多いです。

 

一寸先は闇ではないですが、オーナーの状況に応じて不動産投資と言うのは「勝ち」「負け」がはっきりしします。

 

そのためやはり、お金に関しての意識をしっかり持たなくてはいけないと思います。

 

毎月のキャッシュフローの流れ

1億円を借りたときの金利１％の利払いの違い

税金を支払った後にいくら手元に残るか

 

不動産投資を始めてみて、思ったより経費が多く手残りがない物件や

稼働率が思うように上がらないと考えるオーナーは非常に多いです。

 

こうした物件をびくびくしながら持つと言う精神は本当に良くありません。

だからと言って直ぐに辞められる投資ではありません。

 

もし

 

「失敗なのかもしれない」

「経費がかさみキャッシュフローが回らない」

「将来の収益性が不明確」

 

など心配になった際はとにかく動いてプロの話を聴く事も大切です。

 

日本ＡＭサービスではこうしたアドバイスも行っておりますので、

お持ちの不動産について気になる方はお問い合わせ下さい。

 

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