皆さんこんにちは！
緊急事態宣言も終わって、世の中が動き出した感じですねー
そしてもうすぐ総選挙！
先日発足した岸田内閣の支持率が低いとか何とかという話しですが、確か私が高校生くらいの頃だったか、、、
その頃純真な心を持っていた私は（今もだけど）、内閣の各大臣というものは、それぞれその省庁が管轄している事に詳しかったり、その省庁が管轄する政策を実行する能力に長けた人を総理大臣が任命するものだと思っていました
それがどうも違っていて、派閥がどのこうのとか、党内力学がどうのこうのという事で大臣が選ばれてるのかと知って、子供心に『え？そんなんでいいの？小学校の学級委員みたいやね、この国ヤバくない？』と思った記憶があります
今回の内閣は、まさにそれを地でいく感じが、、、
さすがに数年前のように、どう考えてもIT政策に精通しているとは言い難い、ハンコ議連会長のご年配の方が、IT担当大臣というブラックジョークは無さそうですが
ITに全く詳しくない人がIT担当大臣になったり、農業や水産業に全く詳しくない人が農水大臣になったりするんですね
いい国だなー、日本は！←もちろん皮肉で 笑
本人も本人で、『いや、さすがにまずいんでそれはいいですわ〜』と拒否しないもんなんですね
ま、いいや、、、
ちなみに、前回のブログでネットやSNSの書き込みや口コミについて、私なりの考えを少し書きましたが、予想通り色々な方面から色々言われました💦
一つ一つには反論しませんが、ちょっと誤解があるなという所だけ、触れておきます！
口コミのくだりです！
業界を問わず、口コミというものは存在します！
一番多いのは飲食業界の口コミでしょうか。
口コミは基本的には匿名です、匿名であるがゆえにエンドユーザーになりすまして良い意味でも悪い意味でも情報操作を図る事は可能です。※成功するかどうかは別として💦
私が前回申し上げたかった事は、匿名であるがゆえにその口コミは100%エンドユーザーであるとは限らない事は、すでに周知の事実という事は言っただけです。
それぞれの業界の各口コミのブラックな噂は知らない人はいないと思いますが
どうも少し私の表現が言葉足らずだったのか、福井は口コミをバカにしている、顧客の声を聞くつもりはないのか、口コミを軽視している、みたいなご指摘があったのですが、もちろん私自身そんな事はありません！
ご指摘があれば、それがエンドユーザーかどうか調べてるヒマがあれば改善を図るべきというスタンスですし、実際そうしています。
弊社へのご意見は、弊社の足らざるところと思って受け止めています。
※これも前回書きましたが、弊社は引き渡したお客さん全てにアンケートを実施し、満足度の集計結果をホームページで公開しています。
繰り返しますが、私は自分の意見を言ったのではなく、周知の事実を指摘したまでです
周知の事実を問題として指摘して、問題提起しただけで、私の見解を述べたのではありません。
匿名であるがゆえにエンドユーザーになりすませる事実、そして多くの口コミが100%エンドユーザーのみではないという事実、これは私の見解ではなくを周知の事実です。これが事実としてあるので、問題ではないですか？、という問題提起です。
もう一点だけ、、、
前提が異なる書き込みのくだり、、
私も含めて誰しもが全ての物事をフェアに見て物事を発信できる訳ではありません。
それは一定仕方ない事だとは思いますが、明らかに悪意があって前提条件を隠したり、すり替えた上での発信は、いかがなものかと、、、
『前提条件が違う上での発信は、有害以外何物でもない』という事を言う人もいますが、さすがに有害以外何物でもないは言い過ぎかもしれませんが、有益では無い事だけは確かだと思います
私もなるべく、前提条件を間違えないように発信していこうと思っています。
ちょっとこの点は色々と言われてしまいましたので、今回のブログでこの二点を補足しておきました
では本題に！
不動産とAIについて、少し書いてみたいと思います！
数年前からAIがメジャー化してきまして、様々なプロダクトにAIが組み込まれきました！
新商品の展示会に行っても、どこもかしこもAI、AI、AI、、、猫も杓子もAI🐱
確かにAIは非常に便利で将来性のある分野だと思いますが、では不動産住宅業界にAIは今後どうなっていくでしょうか。
19年不動産住宅業界の実務と営業畑を歩んできた私が、実務を交えながら考えていきたいと思います！
まず、残念な事実を一つ、、、
結論から申し上げると、AIを不動産住宅業界で本格活用していくのは、近い将来ではなく、少し遠い将来であると言わざるを得ません
簡易的や補助的に利用する事は、近い将来で可能になると思います！
しかしそれはあくまでも簡易的補助的で、AI本来の利用方法からはほど遠いになると思います！
もちろんAI本来の利用方法とは、人口知能なので分析、学習、判断をロボット自体が行う、という事です
では実務面で考えていきましょう！
現実的実務的に考えて、不動産住宅業界で実務的にAIを活用できそうな分野は二つあると感じています！
それは不動産においては売却査定、住宅については顧客の家づくりにおいて、趣味嗜好を考慮したAIからのレコメンド、この二つがまずは近い将来補助的に活用できるのではないかと思います！
くどいようですが、あくまでも補助的に、です
そして遠い将来（私の感覚では30年〜40年後くらい）には家自体にAIが組み込まれ、住む人の行動パターンを分析したレコメンドや、更には健康管理まで行える日は来るかと思います！
しかしそれは残念ながら近い将来ではなく、まだまだ先だと思います！
感覚的には私が生きている間にその日は来るかどうか、、、です
実は弊社（というより私）も実際に、このAIと住まいの融合について、真剣にプロダクト化できないか検討しました！
スマートハウスという切り口から、AI共生住宅を現在の技術やコスト、そして法的側面から現実的にどこまで実現可能か、真剣に検討しました！
結論は、技術的には可能な部分が多いが、コストや法的側面、また人間心理の部分などでかなり高いハードルが多数あり、実現困難という結論です
例えば一つ例をあげましょう！
健康管理です！
住まいは基本的には毎日長い時間を過ごす場所ですので、そこで自動的に健康管理ができればそれはQOLの向上や、病気の早期発見につながるはずです！
身長や体重、体温などはセンサーなどですぐに分かるし、それを記録していって体重の大幅変動や異常なら体温であればAIがアラートを鳴らすくらいはすぐにできるんでしょうが、私が目指すのはそんなところではなく、病院の早期発見や健康維持といった、直接命を守る部分なんです、、、
そうなると、当然有効な手立ては採血となります！
私は医療関係者ではありませんので、詳しくはありませんが、私の家内の親戚一同はほぼ全員が医療関係者（医者か薬剤師）です 笑
義理の姉などにも色々聞くのですが、この採血で健康状態のかなりの事が分かるようです！
このかなりの情報が、毎日とは言いませんが月に2回程度住まいで収集し、AIがデータ分析し、異常があれば本人及び医師にアラートを鳴らす！
※もちろん医療系のビッグデータとも紐づけて、どんな疾患の疑いかも本人及び医師に通知する。
ここまで言っただけでも、この事がどれだけハードルが高いかお分かりだと思います
法律面、コスト面、情報保護面、そして人の感情、、、
健康データという究極の個人情報をどう扱うかとい大変大きな問題もあります！
まずはAIと住宅が本当の意味で融合、共生していく為には、法律改正や人の意識の改革も必要になってくると感じています！
もう一つ例をあげましょう！
私が色々と検討した時、プライバシーとの両立も大きな壁になりました。
例えば家庭内で家族の行動パターンをAIが分析して、AI自身がレコメンドする為には、AIが家族の行動を把握する必要があります！※行動パターンのデータを蓄積していく必要があります。
今の技術では、それは顔認識のカメラとなるでしょう。
となると、当然顔認識のカメラをいくつか家に取り付ける必要があります
皆さんどうでしょうか？
ちょっとイヤやわー、それは と、なりませんかね？
僕もちょっとイヤです
家でコソコソ何かできへんやんー、です 笑
顔認識のカメラ無しで、家族の行動パターンをAIが認識できるくらいの技術の進歩があれば話しは別ですが、それまではやはり法改正と共に、人の意識も変わっていかないと、実際の運用は難しいように思います
ちょっと話がそれますが、今は各家庭で大活躍の自動掃除ロボット、ルンバを筆頭に色々ありますが、あの消費も当初、『もし自動掃除機が、仏壇にガツンと当たって、仏壇のロウソクが倒れて火事になったらどうするんだ』という反対意見があったようです。
まあ確かに可能性があるといえば、ゼロではありませんが、それを言い出すと本当の意味での革新は進んでいかないのではないかと思う
先程の話も採血データを医療系のビッグデータと紐づけるのは技術的には、すぐできる事だと思いますが、実際にはそれができない人間心理の壁が大きく立ちはだかるのだと思います
少し話がそれましたが、本筋に戻します！
近い将来AIを住宅、不動産に活用できる分野としては、家づくりにおいては顧客の趣味嗜好に応じたレコメンド、不動産においては不動産売却時の価格査定があると冒頭申し上げました！
これだけですでにお分かりの方も多いと思いますが、この二つはAIの得意分野であるデータ活用、分析、判断が可能だからです！
あ、違います、、、
今うっかり判断が可能と書いてしまいましたが、厳密には可能ではない、、、
補助的に利用が可能、、です！
では具体的に見ていましょう！
不動産査定にAIは使えるのか、です！
ちょっとまずは現在の不動産査定における実務を説明します。
不動産の査定方法は、大きく分けて二つ方法があります！
一つは、最もオーソドックスな方法である『事例比較方』、もう一つは『収益還元方』です。
実需不動産（居住用不動産）は、一般的にこの事例比較方の方が多いので、まずはここから見ていきましょう！
事例比較方は文字通り、近隣の取引事例を基にして、坪単価や建物の償却年数をもとにしてその不動産の査定を行います
具体的には、まずは近隣の取引事例をいくつかピックアップして、平均の坪単価を算出します！
※ここで公示地価や路線化を入れる場合もあります。
その坪単価で当該不動産の土地面積をかけて、土地価格を出します。
次に建物です。
建物は再調達原価といいまして、今その建物を建てた時にどれくらいの価格になるか（つまり今新築したらいくらか）を算出し、構造（木造、鉄骨、鉄筋コンクリート）によって償却期間を出し、その建物があと何年使えるか（残存期間といいます）を出した上で、建物価格を算出します！
例えば木造で償却期間を25年として、築20年としましょう。
その建物の再調達原価が2000万とした場合、残存期間は5年ですので建物価格は400万となります
これが大手不動産会社も弊社も、一般的に不動産査定に用いる教科書的査定方法です！
次に収益還元方です！
これは単純に、その収益物件、例えばマンション一棟を想像して下さい！
一棟のマンションの賃料が年間400万円としましょう！
そしてそのマンションを4000万円で買うと、10年で投資金額を回収できます！
それを『利回り10%』と言います！
※厳密には購入時に諸費用がかかったり、固定資産税や諸経費を考慮しない表面利回りと、それらを差し引いたNETの利回りがあるのですが、ここでは触れません。
もちろん上記の物件を8000万で買うと利回りは5%です。
これが収益還元方からの査定です。
さて、ここまででしたらいかがでしょうか？
これだけだったらAIどころか、ちょっとSEがシステムを組むだけでできるでしょうね
しかし、、、
不動産はそんなものではありません、、、
ここからが問題です
キーポイントは、その不動産はこの世に一つしか無い事、相場は生き物である事、そしてそれに絡む人間心理です！
当然不動産というものは、世の中に二つとして同じものはありません、一点物です。
ここがまず大きい！
次に、人の心理の問題です
ちなみに、、、
ちょっと長々と不動産査定の実務について書いておりますが、少々お付き合い下さい
なぜならそれが分からないと、肝心のAIをどう実務に絡めていくのかの説明ができないからです
不動産は一点ものなので、当然同じ不動産はこの世に二つとありません！
先程私は、事例比較方において、平均坪単価に当該不動産をかけて算出と書きましたが、実は続きがあります。
その算出した不動産を色々な項目で増減の査定をします。
具体的には、土地の規模（流通性のある規模なのか）や、土地の形です。
当然1000坪の土地と、10坪の土地は売れる坪単価は同じな訳がありませんし、四角形の土地と三角形の土地は、同じ坪単価で売れるわけはありません
次に道路付けです、これも車が入れない通路の土地から幹線道路沿いの土地までさまざまな道路付けがあります。
同じエリアの同じ土地面積によっても、道路付けによって坪単価が大きく前後する事も当たり前の事です
そして、その土地その土地の特殊因子もあります。
例えば道路の高低差があって造成工事が必要な場合や、上下水道の引き込みがなくて遠くから引っ張ってこないといけない場合は、その費用は当然査定課から差し引かれ、結果として査定の坪単価は大きく下がることになります
そして最後に、時期補正というフィルターをかけます。
これは、元々坪単価を算出するときに参考にした、近隣事例の坪単価と現在の時勢での坪単価を比較して、増減をするというものです！
例えば事例比較に用いた坪単価が2年前の取引事例で、現在は2年前から5%ほど上がっていれば、5%程補正をかける、というイメージです！
これらの増減項目ですが、実はちゃんとしたマニュアルや教科書はありません。
と、いうよりも作りようがないのです
従って、この増減項目はぶっちゃけた話、担当者の経験と勘、そして主観が大きく影響します！
土地の規模や、土地の形、そして道路付け、そして特殊性について、何坪から何坪くらいなら10%減、とか、前道が4ｍを切った場合には50センチ減るごとに10%減とか、、、
絶対にできない！
ちなみに同じ4m道路でも、側溝を入れるか入れないかで広さは変わるし、もっと言えば住民が自転車やバイクを日常的に置いていれば、もっと狭くなる
マニュアル化できない、という事はお分かり頂けるかと思います
そもそもマニュアル化すらできないものが、AIが判断できるようになるにはなかなか難しいものだと思います
では相場は生き物である事と、それに絡む人間心理も考えていきましょう！
でも長くなってきたので、次回にしましょう！笑
最後に、、、
私福井家に、新たなファミリーが加わりました！
ゴールデンレトリバーと、何かのミックスだそうですが、アイビーちゃんと名付けました！
アイビーちゃんは、将来盲導犬になるみたいで、子供の頃に盲導犬協会から1年間預かれるプログラムを利用して、福井家にやってきました！
そうなんです、だから一年後には必ず盲導犬協会に返さないといけない
辛すぎる、寂しすぎる
そして、アイビーちゃん可愛すぎる！
思わずルーフバルコニーに人工芝を敷いて、ドッグランを作ってしまいました
アイビーちゃんを一年間しっかり可愛がりたいと思います！
では、次回は不動産業界とAIについて、その2でいきます！
相場は生き物、そして相場に人間心理が大きく絡む以上、AIの本格活躍は難しいのではないか、というお話しをしたいと思います
では！
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～注文住宅のTeamNext～
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