8956：NTT都市開発リート
2002年上場の古株リートですが、上場したときはプレミア投資法人というリートで、スポンサーはケン・コーポレーションと中央三井信託銀行だった気がします。
2021年にNTT都市開発が単独のスポンサーになり今に至っているリート。
NTT都市開発リートは結構長い期間にわたって、絶賛下落中
下落するたびに買い増ししていますが、唯一プラス転換していない保有リートでもあるんですよ。
スポンサーはNTT都市開発だし、オフィスビルのテナントは鉄板の会社ばかり。
まぁ、NTTグループが占めているけどね。
ただテナントの入れ替えは少ないし、広いスペースの賃貸が発生していると思っています。
オフィスビルも秋葉原駅前のUDXや初台駅前の東京オペラシティなど物件としては申し分ない品ぞろえ。・・・だけど、上がらんのですよ
またポートフォリオをオフィスビルとともに形成している住宅も、都心の主要駅から徒歩5分圏内の高級マンションが多く連なっています。
高級マンションの間取りを見たり、内見したりは好きなので、コロナ渦まえはよく出かけていました。借りようと真剣に吟味したこともありましたが諸事情で成約までは至りませんでしたけどね。
上がらない理由の1つは分配金かも？とも思っています。
昨年10月期の分配金は3200円台、しかし今年4月は2700円前後。
通常の株でいえば減配状態。昨年並みの金額に戻れば上がるのかも？と思い「上がる前に買っておこう」と買い増しをしているのが今の状態ですね。
現物不動産購入の代わりにREITで運用
不動産は、公示地価や路線価が30年ぶりに上昇に転じてきたものの、不動産コンサルタントの長嶋修氏によれば三極化が進み、これからもてはやされるのは「都心・駅近・新築または築浅物件」との事です。
新築・築浅物件が少なくなれば、人々が集まる都心・駅近の中古物件も漁られるだろうと数年前の動画で述べていたようにも思います。
数日前、「首都圏のマンションの平均価格が7623万円と46％下落」というニュースが出て、それを多くのアナリストが「大型で高額マンションが売れた前年の反動が出た」とか「不動産価格が落ち着く」などとの分析が出されていましたが…
高い物件がすべて売れてしまい、残った物件の平均価格が7623万円だったのではないか？と思っています。
つまりマンション購入需要は旺盛で、条件の良い億ションが軒並み売れてしまったので需要に追いつけず、販売価格が安いモノが多く残ったのではないか？と考えています。
そんなこんなで、不動産関連株の決算にも陰りが出ていて、一部の不動産関連は下がっているようですね。
しかし、昨日のブログの後半に書いた通り、今は「黎明期」
全てが好転して「今まで体験したことのなかった世界に入っていく」と思った方がよいかもね。
都心の高級マンションを買うのは日本人ばかりではないと思います。
強烈な円安が続いていますが、外国人が都心マンションを買うのには手持ちの資金を円に換えて購入しなければなりません。
アメリカ人が100万ドルの現金を用意した場合、数年前の1ドル100円時代なら1億円のマンションしか買えませんでしたが、今は150円なので1億5000万円のマンションが買えるんですね。
都心マンションを日本人も買っているのかも？しれませんが、多くの外国人も買っているのでは？と推測しています。
そう考えると、日銀は「為替を注視、為替介入もあり得る」と言いながら介入をしないのは、日本の資産や商品をどんどん外国人に買わせる為にワザと円安にしているんじゃないか？とさえ思ってしまいます。
つい先日も、ChatGPTを手掛けるOpenAIが東京にオフィスを開設することを表明しました。もちろん日本人も雇用するでしょうけど、日本駐在の外国人も多く来ることでしょう。単身で来るのか？家族で来るのか？わかりませんが、彼らは都心の高級マンションを求めることになるかもしれませんね。
最近は、建設のための材料費が高騰しているために、区画や平米数が小さいマンションが主流になっているようですが、体格の大きな外国人には手狭ななめ、少し古い物件で広めのモノを探す傾向にある…というのは4年ほど前の話。
今もその傾向なのか？はわからないけど、広めの物件の需要が高まれば、建設会社や不動産会社はニーズに合わせた物件建築を模索するかもしれません。
いずれ不動産関連株の株価もリート価格も元に戻る
そんな風にも思っています。
インフレになったとか、コストが上がったとか、高い物件は需要がないなどというアナリストの分析を真に受けないで、粛々と買い増しや新規購入を積極的に行っていきたいと思ってもいます。
今日も朝からの妄想、失礼しました。。。